La Sindaca Funaro cita Barcellona e New York come modelli anti-Airbnb. Ma i dati 2025 raccontano altro: annunci crollati, hotel alle stelle e affitti che restano alti. Ecco cosa mostrano davvero i numeri.
Spesso la Sindaca Funaro e altri Sindaci citano Barcellona e New York come modelli da imitare nella regolamentazione degli affitti brevi. Ma i dati raccontano una storia diversa da quella che viene comunicata.
I due interventi sono spesso messi nello stesso calderone, ma sono regolatoriamente opposti.
Non è un divieto della piattaforma: è la cancellazione delle licenze. Tutte le 10.101 licenze HUT (uso turistico) esistenti scadranno e non saranno rinnovate entro il 2028.
Hotel e altre strutture ricettive autorizzate continueranno a operare. Dal 2029 non sarà più lecito affittare un intero appartamento per soggiorni turistici di 31 giorni o meno.
La cronologia è lunga:
Moratoria sulle nuove licenze nel 2014
Decreto catalano del 2022 che dà ai Comuni il potere di regolare
Annuncio del sindaco Collboni nel giugno 2024
Controproposta di Airbnb nel novembre 2024
Via libera della Corte Costituzionale spagnola nel marzo 2025
Obiettivo dichiarato: restituire gli appartamenti allo stock residenziale e calmierare i prezzi degli affitti.
La Local Law 18 (Short-Term Rental Registration Law) è stata approvata nel gennaio 2022 ed è entrata in piena applicazione nel settembre 2023.
Non vieta Airbnb, ma lo rende quasi impraticabile:
L'host deve registrarsi presso l'Office of Special Enforcement
Può affittare solo se risiede nell'immobile ed è fisicamente presente per tutta la durata
Massimo due ospiti per soggiorno
Le OTA non possono processare prenotazioni per annunci non registrati
Multe fino a 5.000 dollari per gli host e 1.500 per le piattaforme a transazione
Differenza chiave: a Barcellona l'effetto sugli affitti è ancora teorico (scatta nel 2028); a New York è già misurabile da oltre due anni. È New York il vero laboratorio.
È l'unico capitolo dove nessuno bara.
Gli annunci Airbnb per soggiorni sotto i 30 giorni sono passati da 22.246 (agosto 2023) a circa 4.000 a maggio 2024.
Calo dell'82%. Altre rilevazioni parlano di un crollo a 3.227 annunci, cioè circa il 92% andato offline in due anni.
Nelle periferie (outer boroughs) l'effetto è ancora più brutale: gli annunci sono scesi da circa 17.000 a 1.400, con una media di 80.000 ospiti in meno al mese sulla piattaforma.
Numeri prospettici, ma l'apparato repressivo è già pesante: la città schiera 70 ispettori (30 tracker, 27 ispettori, 6 legali) e individua circa 300 annunci illegali al mese.
Oltre 4.900 immobili illegali chiusi tra il 2016 e il 2019, con sanzioni fino a 600.000 euro.
A luglio 2025 a Barcellona risultavano ancora circa 13.488 annunci Airbnb, con tasso di occupazione medio dell'84% e tariffa media giornaliera di 146 euro.
La stretta produce un vincitore preciso: l'industria alberghiera. Non a caso a New York la Hotel and Gaming Trades Council è stata tra i promotori della legge.
I numeri parlano chiaro:
ADR (tariffa media): +6% da maggio 2023 a maggio 2024
Picco ADR: 524 dollari (+~50% YoY) nel 2024
Tariffa media mensile: 417 dollari/notte, record storico a settembre 2024
Media a 12 mesi: 320 dollari, record a metà 2025
Costo hotel su due anni: +12,6% (2023→2025)
Occupancy: da ~81,7% (2024) a ~88,8% (giugno 2025)
Il New York Times ha rilevato che a settembre 2024 la stanza media costava 417 dollari a notte, il valore mensile più alto mai registrato in città.
La Local Law 18 ha ridotto gli annunci di oltre il 90%, incanalando la domanda verso gli hotel tradizionali e permettendo loro di alzare i prezzi.
L'effetto è dichiarato in anticipo: hotel e strutture gestite professionalmente guadagneranno quote di mercato, mentre i piccoli host che vivevano di affitti brevi regolari perdono una fonte di reddito legale.
È il punto che ci interessa di più ed è quello dove i dati non danno ragione a chi promette miracoli.
Dopo oltre due anni di legge:
L'affitto mediano richiesto è cresciuto del 2,1% tra ottobre 2023 e ottobre 2024
Per la prima volta l'affitto mediano di Manhattan ha superato i 4.000 dollari, +4,1% dall'entrata in vigore della legge
I tassi di sfitto sono rimasti invariati
A maggio 2025 il mediano di Manhattan ha toccato 4.571 dollari, terzo record dell'anno
A inizio 2026 ha raggiunto 4.730 dollari, nuovo massimo storico (+5,2% annuo)
Il colpo definitivo alla tesi "togli Airbnb e liberi case": un'indagine del Department of Housing Preservation and Development ha trovato che gli alloggi disponibili e abitabili sono scesi all'1,4% dello stock affittabile, il minimo dal 1968.
Gli annunci sono spariti, ma le case non sono tornate ai residenti in misura percepibile.
Questo è l'errore analitico più diffuso. A Barcellona i prezzi hanno effettivamente smesso di correre, ma per via del tetto agli affitti catalano (marzo 2024), non del bando turistico che non è ancora operativo.
I dati:
Nel Q1 2024 l'affitto medio aveva toccato il record di 1.193,41 euro (+9,8% sul 2023)
Nel Q2 2024 il dato cala del 5,2% a 1.131,75 euro, ma i contratti firmati scendono del 17,2%
A fine 2025 l'affitto medio a Barcellona città è circa 1.160 euro, in calo del 2,7% rispetto al Q1 2024
Sembra una vittoria. Ma guarda il dettaglio scomodo: il prezzo al metro quadro è aumentato di circa l'1%, riflettendo un calo di dimensioni e qualità degli alloggi immessi sul mercato.
La stabilità dei prezzi è stata ottenuta tramite distruzione dell'offerta: un mercato più piccolo, più opaco e meno accessibile.
Il contesto strutturale resta drammatico: gli affitti a Barcellona sono cresciuti del 62,1% nell'ultimo decennio.
La stima causale più citata in letteratura è di Barron, Kung e Proserpio (Marketing Science, 2021).
Un aumento dell'1% degli annunci Airbnb produce:
Aumento dello 0,018% degli affitti
Aumento dello 0,026% dei valori immobiliari
Lo studio aggiunge un punto cruciale: l'ingresso di Airbnb non riduce lo stock totale di abitazioni, ma sposta offerta dal mercato degli affitti di lungo periodo a quello degli affitti brevi.
L'effetto di Airbnb sugli affitti è reale ma molto modesto. Il che implica, simmetricamente, che rimuoverlo abbassa gli affitti di poco e rischia di far tracollare altri settori.
Coerente con il dato di New York, dove prima della legge gli annunci Airbnb erano meno dell'1% dello stock abitativo totale.
Una leva grande sull'1% del mercato non può raddrizzare una crisi guidata da carenza di costruzioni, domanda e tassi.
A New York gli annunci Airbnb sono crollati del 92% in due anni, ma gli affitti sono saliti del 5,2% e gli hotel costano il 12,6% in più. A Barcellona il calo affitti (-2,7%) è dovuto al tetto regionale, non al bando turistico (operativo dal 2028). Gli studi stimano un impatto Airbnb di 0,018% sugli affitti.
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