Locazione turistica non è impresa: la sentenza 2026 che protegge gli host

C'è un Comune in Italia che ha guardato un asciugacapelli e ci ha visto un'azienda. È successo a Sorrento, dove una proprietaria che affittava il suo appartamento sulle piattaforme OTA si è vista recapitare due verbali e poi due ordinanze di pagamento, per alcune migliaia di euro complessive, con un'accusa che merita di essere letta due volte: esercizio di attività imprenditoriale senza SCIA.

Le prove dell'impresa clandestina? Lenzuola di ricambio, aria condizionata, wifi, asse e ferro da stiro, carta igienica. E la promozione dell'immobile online, cioè l'unico modo esistente, nel 2018 come oggi, per affittare una casa a un turista.

La vicenda si trascinava dal 2018, anno in cui, dettaglio che aggiunge sapore, per gli affitti brevi non esisteva nemmeno l'obbligo di una semplice comunicazione di inizio attività. La proprietaria, assistita da legale e consulente, ha fatto ricorso al giudice di pace.

Prima ha ottenuto la sospensione delle sanzioni, poi l'accoglimento pieno: verbali annullati, principio ribadito. La biancheria non trasforma una locazione in un'impresa. Il wifi nemmeno. La carta igienica, sorprendentemente, neppure.

Il principio che i Comuni continuano a non voler capire

La sentenza non inventa niente: applica. La locazione turistica sta sull'articolo 1571 e seguenti del Codice civile, sul Codice del turismo (Dlgs 79/2011) e sulla legge 431/98, che esclude espressamente le locazioni con finalità turistiche dal proprio ambito.

È la messa a disposizione di un immobile per non più di trenta giorni, senza quei servizi aggiuntivi che denotano un'organizzazione d'impresa. Il punto giuridico decisivo è tutto qui: cosa conta come "servizio aggiuntivo"?

La risposta esiste da quasi dieci anni. La circolare dell'Agenzia delle entrate 24/E del 12 ottobre 2017, un documento che ogni funzionario comunale che si occupa di ricettività dovrebbe tenere incorniciato sulla scrivania, aveva già chiarito che:

• Fornitura di biancheria

• Pulizia tra un soggiorno e l'altro

• Utenze e connettività

...sono perfettamente compatibili con la locazione breve e con la cedolare secca 21%.

Quello che fa scattare l'impresa è altro: i servizi che non hanno una necessaria connessione con la finalità residenziale dell'immobile. La somministrazione di pasti. L'auto a noleggio. La guida turistica organizzata dal locatore. Cose da albergo, appunto, non cose da casa.

La distinzione è talmente lineare che viene il sospetto non sia mai stata una questione di comprensione. Un dubbio legittimo: se lenzuola e phon bastassero a fare impresa, ogni padrona di casa che ospita la cognata ad agosto sarebbe una holding.

Il criterio vero è sempre stato la natura del servizio, non la sua esistenza. Un immobile abitabile deve avere la biancheria e l'acqua calda; un immobile con lo chef a domicilio è un'altra cosa, e infatti paga altre tasse.

Dal 2026 il campo da gioco è cambiato: la soglia dei 2 immobili

Sarebbe però un errore leggere questa sentenza come un liberi tutti, perché nel frattempo il legislatore ha aggiunto un secondo binario.

La legge di bilancio 2026 (legge 199/2025) ha abbassato da quattro a due il numero di appartamenti che una persona fisica può destinare alla locazione breve nello stesso anno d'imposta restando nel perimetro privatistico.

Dal terzo immobile locato nello stesso anno solare, e basta un giorno, basta una notte, scatta la presunzione di attività d'impresa ai sensi dell'articolo 2082 del Codice civile. E con lei tutto il corredo:

• Partita IVA

• Iscrizione al Registro delle imprese

• SCIA al SUAP

• IVA al posto della cedolare secca

I due criteri viaggiano in parallelo

Quello qualitativo dice: conta cosa offri. Quello quantitativo dice: conta quanti immobili muovi, a prescindere da cosa offri.

Chi sta dentro i due appartamenti e si limita ai servizi accessori compatibili (biancheria, pulizie, wifi) resta locatore privato, e la sentenza di Sorrento lo blinda. Chi passa al terzo immobile diventa imprenditore per presunzione di legge, anche se non fornisce nemmeno il sapone.

Il che produce un paradosso che vale la pena mettere a verbale: oggi in Italia puoi diventare imprenditore per aver affittato tre monolocali una notte ciascuno, ma non lo diventi per aver stirato le lenzuola.

Il legislatore ha deciso che l'impresa si misura in unità catastali, non in organizzazione. Si può discutere se sia il criterio giusto, e ne discuteremo, ma almeno è un criterio scritto, non un'interpretazione creativa di un ufficio comunale.

Cosa portarsi a casa: 3 regole pratiche per host e property manager

Primo: un Comune non può sanzionare come impresa abusiva la semplice dotazione accessoria di un immobile. La materia amministrativa e ricettiva è regionale, ma né Comuni né Regioni possono introdurre obblighi in contrasto con la normativa statale che tiene distinte locazione turistica e attività d'impresa.

Se arriva un verbale costruito sulle lenzuola, ora c'è un precedente in più da mettere sul tavolo, e la storia di Sorrento dimostra che impugnare conviene.

Secondo: la prudenza resta la strategia migliore. Colazione, pasti, transfer, noleggio auto: se l'obiettivo è mantenere locazione turistica e cedolare secca, questi servizi vanno lasciati fuori dalla porta.

Il confine tracciato dall'Agenzia nel 2017 è ancora quello, e conviene starci dentro con margine.

Terzo: dal 2026 il conteggio degli immobili locati nell'anno solare non è più un dettaglio da commercialista ma una soglia che cambia la natura giuridica di quello che fai. Due va bene, tre no.

E il CIN (Codice identificativo nazionale) resta obbligatorio in ogni caso: la tracciabilità non è in discussione, in nessuno dei due binari. La registrazione su Alloggiati Web e la corretta gestione della cedolare secca 21% restano adempimenti fondamentali.

La certezza del diritto resta un lusso

Resta la domanda di fondo, quella che la sentenza risolve per il caso singolo ma lascia aperta per il sistema: quanti altri procedimenti come questo sono in piedi, in quanti Comuni, costruiti sulla stessa lettura disinvolta della norma?

Una proprietaria ha impiegato otto anni per farsi dire da un giudice che il ferro da stiro non è un'azienda. Nel frattempo il legislatore ha spostato la linea altrove, contando le porte invece dei servizi.

La certezza del diritto, per chi affitta casa in Italia, resta il servizio aggiuntivo più difficile da trovare.