Il 4+4 sta morendo: nel 2025 è solo il 39,5% degli affitti

Il dato che nessuno vuole leggere: il 4+4 è minoranza

C'è un numero, nel Rapporto immobiliare 2026 dell'OMI-Agenzia delle Entrate, che dovrebbe chiudere una polemica. Eppure nessuno ha il coraggio di leggerlo fino in fondo.

Eccolo: nel 2025 il classico contratto di affitto lungo, il mitologico «4+4», è stato scelto solo dal 39,5% delle locazioni registrate. Dieci anni fa era il 53,3%.

Nelle otto grandi città — Roma, Milano, Torino, Genova, Bologna, Firenze, Napoli, Palermo — è crollato al 35,2%. Un contratto su tre. Il modello che per quarant'anni è stato sinonimo di "affitto serio" oggi è minoranza.

La tentazione è ovvia, e infatti ci cascano tutti: è colpa degli affitti brevi. Airbnb si è mangiato le case dei residenti, ecco perché il 4+4 sparisce.

Comodo. Peccato che i numeri dicano esattamente il contrario.

Il totale non è crollato. È cambiato il mix.

Se gli affitti brevi avessero davvero divorato il mercato della locazione lunga, ci aspetteremmo un dato preciso: il numero totale dei contratti registrati per intere abitazioni dovrebbe essere precipitato.

Invece è rimasto stabile, intorno a 1,3 milioni l'anno, per tutto l'ultimo decennio. Le case affittate con contratto regolare sono più o meno le stesse di dieci anni fa.

Non sono sparite. Hanno solo cambiato forma.

Perché mentre il 4+4 arretrava, è cresciuto tutto il resto:

• I contratti a canone concordato sono saliti dal 20,5% al 24,8%

• I contratti transitori (studenti e rapporti temporanei fino a 18 mesi) sono cresciuti in modo significativo

• Il «3+2» ha guadagnato quote di mercato

Non è il mercato che muore. È il mercato che si adatta. E si adatta a una cosa che la politica fatica a vedere: il mondo è cambiato.

La parola che spaventa tutti: flessibilità

Su questo le parole di Giorgio Spaziani Testa, presidente di Confedilizia, sono da fare proprie senza esitazione.

La crescita dei contratti a canone concordato, sia i «3+2» sia i transitori, è un fatto positivo — e smentisce alla radice la polemica sui presunti danni che gli affitti brevi farebbero al mercato.

Anzi, dovrebbe essere l'occasione per:

• Azzerare l'IMU sui contratti agevolati

• Dare un'ulteriore spinta alla cedolare secca al 10% sul concordato

• Evitare di demonizzare gli affitti transitori

C'è un rischio preciso da scongiurare: quello di demonizzare gli affitti transitori, che invece sono la risposta a esigenze abitative temporanee, ben governate dagli accordi locali.

Nei centri sopra i 10mila abitanti hanno comunque il canone calmierato.

Il transitorio non è un trucco. È la risposta alla domanda reale

Tradotto: il transitorio non è un trucco per aggirare le tutele. È uno strumento che esisteva già, normato, calmierato, e che sta semplicemente incontrando la domanda reale.

La domanda di chi?

• Chi lavora a progetto

• Chi si trasferisce per un incarico di sei mesi

• Chi studia fuori sede

• Chi fa smart working da tre città diverse in un anno

• Chi accetta un contratto a termine perché il posto fisso è un ricordo

La vita lavorativa e sociale di oggi è fatta di movimento, di temporaneità, di "non so dove sarò tra un anno".

E a una vita flessibile non puoi rispondere con un contratto che ti incatena per otto anni. Non è il proprietario cattivo che non vuole il 4+4. È l'inquilino moderno che spesso non lo vuole nemmeno lui.

Il mondo degli anni Ottanta non torna, e qualcuno deve dirlo

Qui sta la frattura vera, ed è culturale prima che normativa.

Una parte della politica e buona parte del sindacato continuano a immaginare un mondo che non esiste più: il lavoratore che entra in fabbrica a vent'anni ed esce in pensione dalla stessa fabbrica a sessanta, nella stessa città, nella stessa casa.

In quel mondo il 4+4 aveva un senso perfetto: stabilità contro stabilità. Vita ferma, contratto fermo.

Ma quel mondo è finito. È finito con la globalizzazione, con la fine del posto fisso, con i nuovi modelli di lavoro, e adesso con l'intelligenza artificiale che ridisegna interi settori.

Pretendere che il mercato degli affitti resti fermo agli anni Ottanta mentre tutto il resto è cambiato non è difesa dei diritti: è nostalgia travestita da politica abitativa.

La Gen Z non vuole la patente. Figuriamoci un 4+4

E qui c'è una contraddizione che fa quasi sorridere, se non fosse seria.

Sono spesso gli stessi ambienti progressisti a riempirsi la bocca di quanto sia "diversa" la Gen Z: il soft clubbing al posto della discoteca sfrenata, l'ossessione per il wellness, il rifiuto dell'alcol, la salute mentale al centro di tutto.

Analizzano ogni sfumatura generazionale con la lente d'ingrandimento, ne fanno convegni e inserti culturali.

Poi, però, dimenticano la cosa più ovvia e più decisiva: questa stessa generazione non vuole la patente, non vuole legami, non vuole vivere ancorata a un posto fisso.

È una generazione che diffida per istinto di tutto ciò che assomiglia a una catena:

• Un lavoro per la vita

• Un mutuo trentennale

• Un contratto che ti inchioda a un indirizzo per otto anni

Si studia tutto della Gen Z, tranne l'unica cosa che cambia davvero le regole del gioco abitativo: il suo rapporto con l'impegno di lungo termine.

Una generazione che non vuole nemmeno prendere la patente firmerà un 4+4?

Il paradosso è proprio questo: gli stessi che celebrano il cambiamento culturale quando si tratta di stili di vita lo negano quando arriva al mercato della casa.

Lì, all'improvviso, il mondo dovrebbe restare quello dei loro genitori.

Airbnb è sintomo, non causa

E allora il bersaglio sbagliato diventa quasi inevitabile. Si prende l'affitto breve, lo si dipinge come il colpevole dello svuotamento delle città, e si costruisce su quella favola un'intera stagione di divieti.

Ma il dato dell'OMI dice un'altra cosa: il 4+4 non è morto perché ucciso da Airbnb. Si è ridimensionato perché è uno strumento rigido in un'epoca che chiede flessibilità.

Gli affitti brevi, semmai, sono un sintomo della stessa trasformazione, non la sua causa.

C'è perfino un travaso in corso che lo conferma: l'ultima tendenza, segnalata dal Rapporto, è il passaggio dal breve al transitorio. Le case si spostano da una formula flessibile all'altra. Mai verso quella rigida.

Cosa dovremmo fare, se fossimo seri

Se la diagnosi è questa — e i numeri dicono che lo è — la cura non è vietare. È accompagnare.

Premiare le formule flessibili e calmierate invece di trattarle come scappatoie:

• Azzerare l'IMU sui contratti agevolati

• Rivedere gli accordi locali dove servono

• Rendere il concordato e il transitorio così convenienti da diventare la prima scelta del proprietario

• Spingere sulla cedolare secca al 10% sul concordato contro il 21% sul libero

Si ottiene molto più calmierando per incentivo che proibendo per decreto.

Lo Stato lo sa fare, quando vuole: la cedolare al 10% sul concordato contro il 21% sul libero è esattamente questo, un incentivo che funziona. Basterebbe spingere su quel pedale invece che su quello dei divieti.

La domanda scomoda che nessuno vuole fare

Il punto, allora, non è "affitti brevi sì o no". È un altro, più scomodo:

Siamo disposti ad ammettere che il modo in cui viviamo e lavoriamo è cambiato per sempre, e che il mercato della casa sta solo provando a starci dietro?

O continueremo a dare la colpa a un'app, perché è più facile che ammettere che il mondo del posto fisso, quello che faceva da sfondo al 4+4, non tornerà più?

E che a non volerlo accettare non sono i proprietari, ma chi dovrebbe scrivere le regole per il Paese che esiste davvero?