Pensi che non incassare ti esoneri dagli obblighi fiscali? Nel mondo degli affitti brevi vale il contrario: meno maneggi denaro, più adempimenti ti restano. CLB o CU? Tutto dipende da chi incassa. Ecco la guida completa.
C'è una convinzione diffusa tra i gestori di affitti brevi che suona più o meno così: "Io i soldi non li tocco, quindi col fisco non ho grane".
È la frase che precede, quasi sempre, una lettera dell'Agenzia delle Entrate.
Perché nel mondo delle locazioni brevi vale una regola controintuitiva: meno maneggi denaro, più adempimenti ti restano in capo. E quello che ti resta in capo ha un nome poco glamour e una scadenza precisa: modello CLB, Comunicazione Locazioni Brevi, entro il 30 giugno.
La domanda quindi — il CLB lo deve fare il property manager? — ha una risposta che dipende interamente da una cosa sola: chi incassa.
L'impianto nasce dall'articolo 4 del DL 50/2017 (convertito nella Legge 96/2017), il decreto che ha messo ordine — si fa per dire — nella tassazione degli affitti brevi.
La logica è semplice e l'Agenzia la ribadisce in ogni sua guida: l'intermediario che interviene nella stipula del contratto ha un obbligo informativo, e il modo in cui lo assolve cambia a seconda che gestisca o meno i pagamenti.
Il property manager — anche senza essere agente immobiliare, ma autorizzato dal contratto di mandato con rappresentanza — incassa il canone per conto del proprietario.
Qui scatta il ruolo di sostituto d'imposta:
Trattiene il 21% a titolo d'acconto sui redditi erogati
Lo versa con F24 (codice tributo 1919) entro il 16 del mese successivo
A fine stagione certifica tutto con la CU (Certificazione Unica)
Riepiloga il tutto nel modello 770
La CU contiene già i dati anagrafici, catastali e reddituali del proprietario. Adempimento chiuso.
Il property manager favorisce la conclusione del contratto ma non tocca i pagamenti: il denaro va direttamente dal conduttore al proprietario.
Niente incasso, niente ritenuta, niente CU.
Ma — ed è qui che casca l'asino — resta l'obbligo di comunicare comunque i dati di quei contratti. Lo strumento è il CLB, da inviare telematicamente all'Agenzia entro il 30 giugno dell'anno successivo alla stipula.
Qui la regola non è automatica ma dipende dalla forma con cui opera.
Se il co-host si limita a dare una mano al titolare dell'immobile in forma fiscalmente non organizzata — niente partita IVA, niente struttura — l'obbligo CLB tende a non applicarsi.
Ma nel momento in cui apre la partita IVA per quell'attività, o firma un contratto di gestione o co-gestione con il proprietario, diventa intermediario a tutti gli effetti: e come ogni intermediario è tenuto a comunicare al Fisco i dati delle prenotazioni e dei redditi dei proprietari.
La differenza tra "do una mano a un amico" e "esercito un'attività" non la decide la quantità di lavoro che fai, ma la veste fiscale con cui lo fai
CU e CLB, quindi, non si sommano: sono alternativi.
O l'una o l'altro, a seconda di dove passano i soldi.
Il contenuto della comunicazione è stato definito dal Provvedimento del Direttore dell'Agenzia n. 132395 del 12 luglio 2017, poi sostituito dal Provvedimento n. 86984 del 17 marzo 2022, che ha aggiunto due elementi non banali:
L'anno di riferimento
I dati catastali dell'immobile locato
Tradotto: l'Agenzia ha voluto poter agganciare ogni contratto a un immobile preciso del catasto edilizio urbano e ai suoi intestatari. Non più un elenco di nomi e cifre, ma una mappa.
Dal 2025 si è aggiunto il CIN, il Codice Identificativo Nazionale: il software di compilazione del CLB lo prevede tra i campi, coerentemente con la trasformazione del codice da strumento autorizzativo a strumento fiscale.
Chi pensava che il CIN servisse solo a esporre una targhetta fuori dalla porta ha scoperto che serve soprattutto a incrociare annunci, immobili e incassi.
La trasmissione avviene esclusivamente per via telematica, tramite Entratel/Fisconline, usando il software gratuito messo a disposizione dall'Agenzia.
Per i contratti che riguardano lo stesso immobile e lo stesso locatore, la comunicazione può essere fatta anche in forma aggregata — una delle poche concessioni alla sopravvivenza mentale del compilatore.
La sanzione per omessa, incompleta o infedele comunicazione dei dati va da 250 a 2.000 euro, ridotta alla metà se la trasmissione corretta avviene entro 15 giorni dalla scadenza.
Non è una cifra che manda in rovina, ma è una cifra che moltiplicata per il numero di contratti e di proprietari gestiti — e sommata al danno reputazionale di un PM che espone i suoi clienti a un accertamento — racconta bene quanto costi, davvero, "semplificarsi la vita".
Mentre si discute di chi compila cosa, il perimetro si è ristretto sotto i piedi di tutti.
La Legge di bilancio 2026 (art. 1, comma 17, L. 199/2025) ha abbassato da quattro a due il numero massimo di appartamenti che un privato può destinare alla locazione breve restando fuori dall'attività d'impresa.
Dal terzo, scatta la presunzione di imprenditorialità: partita IVA, SCIA, addio cedolare secca.
L'Agenzia ha già recepito tutto nell'aggiornamento di aprile 2026 della sua guida ufficiale.
Il CLB non è l'adempimento di chi fa le cose in grande. È l'adempimento di chi le fa "in piccolo", convinto che restare ai margini del flusso di denaro significhi restare ai margini degli obblighi.
È esattamente il contrario.
E in un settore dove l'Agenzia incrocia ormai i dati delle piattaforme OTA, della Guardia di Finanza, di Alloggiati Web e del catasto in tempo quasi reale, la domanda non è più se quel dato manca, ma quando qualcuno se ne accorge.
La vera questione, allora, non è "il CLB lo devo fare?". È un'altra, più scomoda:
Sei sicuro di sapere, per ogni singolo contratto che hai gestito quest'anno, da quale parte sono passati i soldi?
Art. 4, DL 24 aprile 2017, n. 50, convertito con modificazioni dalla Legge 21 giugno 2017, n. 96 (disciplina fiscale delle locazioni brevi).
Legge 30 dicembre 2023, n. 213 (Bilancio 2024): aliquota cedolare al 26% con riduzione al 21% su una unità a scelta.
Legge 30 dicembre 2025, n. 199, art. 1 comma 17 (Bilancio 2026): soglia ridotta a 2 appartamenti.
Provvedimento del Direttore dell'Agenzia delle Entrate n. 132395 del 12 luglio 2017 (modalità di comunicazione dati e ritenuta).
Provvedimento del Direttore dell'Agenzia delle Entrate n. 86984 del 17 marzo 2022 (integrazione dati: anno di riferimento e dati catastali). Testo coordinato scaricabile: https://www.extralberghiero.it/wp-content/uploads/2023/04/Provvedimento-Locazioni-brevi-testo-coordinato.pdf
Circolare dell'Agenzia delle Entrate n. 24/E del 12 ottobre 2017 (chiarimenti su ritenuta e adempimenti intermediari; cfr. par. 2.2 "Adempimenti a carico degli intermediari"). PDF: https://www.extralberghiero.it/wp-content/uploads/2022/04/Circolare-24E-2017.pdf
Guida dell'Agenzia delle Entrate "Le locazioni brevi: la disciplina fiscale e le regole per gli intermediari" (aggiornamento aprile 2026).
S. Lombardi, "Property manager: cambiano gli obblighi fiscali", Extralberghiero.it (aggiornato al 15 ottobre 2025): https://www.extralberghiero.it/property-manager-cambiano-gli-obblighi-fiscali/4225/ — analisi a firma del Presidente dell'Osservatorio sul Turismo dell'Ordine dei Dottori Commercialisti di Roma, con la distinzione operativa CU/CLB per i PM in mandato con rappresentanza, il trattamento del co-host (rilevante solo se con partita IVA o contratto di gestione) e il dettaglio del meccanismo di incrocio dati (Alloggiati Web, fornitura obbligatoria dei dati da parte di tutti i portali).
Le locazioni brevi e la cedolare secca: https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/le-locazioni-brevi-e-la-cedolare-secca
Scheda informativa Cedolare secca: https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/schede/fabbricatiterreni/cedolare-secca/scheda-informativa-cedolare-secca
Guida ufficiale (PDF): https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/documents/20143/6317129/Locazioni_Brevi_disciplina_fiscale_e_regole_per_intermediari.pdf
Software di compilazione "Comunicazione Locazioni Brevi": area Schede informative e servizi > Comunicazioni > Contratti di locazione, sul portale dell'Agenzia delle Entrate.
Su Vita da Host facciamo divulgazione citando esclusivamente fonti verificate e attendibili. Questo articolo ha finalità informativa e non sostituisce una consulenza professionale: per ogni approfondimento o caso particolare, contattate il vostro commercialista o fiscalista di fiducia.
Il CLB (Comunicazione Locazioni Brevi) va compilato dal property manager solo se NON incassa i canoni. Se incassa, opera come sostituto d'imposta e compila CU e 770. Scadenza CLB: 30 giugno. Sanzioni omissione: da 250 a 2.000 euro. Dal 2025 obbligatorio inserire il CIN.
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