Affitti brevi nei borghi: +34.000 abitanti dove sono attivi (studio 2025)

Il paradosso degli affitti brevi: vietati in città, salvavita nei borghi

C'è un paradosso che attraversa il dibattito sugli affitti brevi in Italia, e vale la pena nominarlo chiaramente: nelle grandi città si discute di come limitarli, regolamentarli, tassarli, scoraggiarli.

Nei piccoli Comuni e nei borghi, invece, qualcuno sta scoprendo che quegli stessi affitti brevi sono uno dei pochi strumenti che funzionano contro lo spopolamento.

Due conversazioni parallele, due Italie che non si parlano.

Lo studio Teha Group: cosa dicono i numeri

Lo studio che ha messo in fila i dati è firmato da Teha Group — l'ex The European House Ambrosetti — per conto di Airbnb. Si può discutere la fonte, è legittimo.

Ma i numeri che emergono dall'Osservatorio sul turismo 2025 non sono facilmente confutabili:

• Raccontano qualcosa che va molto oltre la piattaforma che ha commissionato la ricerca

• Incrociano dati ISTAT verificabili

• Misurano per la prima volta l'impatto demografico degli affitti brevi nei piccoli Comuni

Il problema di partenza: l'Italia si svuota (ma non uniformemente)

Prima i dati demografici, che sono la cornice dentro cui tutto il resto ha senso.

Periodo 2019-2024, riduzione della popolazione:

• Comuni con meno di 5.000 abitanti: -3,5%

• Comuni tra 5.000 e 10.000 abitanti: -1,1%

• Comuni tra 10.000 e 30.000 abitanti: -0,5%

Una progressione che dice una cosa semplice: più piccolo è il Comune, più velocemente si svuota.

Non è una novità. Lo spopolamento dei borghi italiani è un tema discusso da decenni, con convegni, piani nazionali, leggi speciali, fondi europei.

Risultati? Nella migliore delle ipotesi, modesti.

Ogni piccola amministrazione ha la sua storia: il giovane che parte per l'università e non torna, il negozio che chiude perché non ci sono più clienti, la scuola che accorpa le classi, il medico di base che non viene sostituito.

Il dato che cambia la lettura: -1,3% vs -1,9%

In questo quadro, lo studio Teha introduce una variabile che nessuno aveva misurato con precisione: la presenza di alloggi sulle piattaforme OTA di affitto breve.

Nei Comuni con almeno un alloggio disponibile su Airbnb, nel periodo 2019-2024 la riduzione della popolazione è stata pari al -1,3%.

Nei Comuni privi di alloggi sulla piattaforma, la riduzione è stata del -1,9%.

Sei decimi di punto di differenza che, aggregati su migliaia di Comuni, producono un effetto demografico tutt'altro che trascurabile.

L'effetto non è immediato: serve tempo

Il meccanismo però non è istantaneo. Lo studio è preciso su questo punto, e vale la pena citarlo:

L'effetto sulla dinamica demografica "tende a manifestarsi a partire dal terzo anno dall'insediamento del primo listing, coerentemente con il tempo necessario affinché l'introduzione di Airbnb produca effetti più strutturali sul territorio".

Tradotto: non è che gli affitti brevi salvano i borghi dall'oggi al domani.

È che la presenza di affitti brevi innesca una catena di effetti:

• I turisti arrivano

• I ristoranti restano aperti

• I negozi di alimentari hanno senso

• Il panettiere non chiude

• Qualcuno ci pensa due volte prima di andarsene

Un borgo che ha flusso turistico è un borgo che può permettersi servizi. Un borgo con servizi è un borgo dove si può vivere.

Il dato chirurgico: +1% listing = +0,3% popolazione

Il dato più preciso dello studio dice che una crescita dell'1% dei listing Airbnb nei piccoli Comuni è associata a una variazione della popolazione pari a +0,3%.

Nei 5.000 e più Comuni italiani in cui la dotazione di alloggi Airbnb è aumentata tra il 2019 e il 2024, questo si traduce in un saldo demografico positivo stimato di circa 34.000 abitanti aggiuntivi.

Trentaquattromila persone che, in assenza di quella variabile, probabilmente non ci sarebbero più.

I numeri economici: 836 milioni di euro nei piccoli Comuni

L'impatto economico diretto non è un sottofondo: è la ragione per cui l'impatto demografico esiste.

Nel 2025, secondo lo studio:

• Airbnb ha generato 836 milioni di euro di impatto economico complessivo nei piccoli Comuni italiani

• L'occupazione sostenuta ha prodotto circa 4.600 posti di lavoro equivalenti a tempo pieno

• Effetto moltiplicatore: per ogni occupato direttamente sostenuto, se ne attivano quasi altri 0,9 nell'indotto

Questi non sono soldi che vanno a San Francisco.

Sono soldi che restano nel borgo: nel ristorante sotto casa, nel negozio di prodotti locali, nell'artigiano che fa manutenzione, nella sarta che rifa le tende.

Il turismo diffuso, quello che dorme nelle case private e mangia nei posti dove mangiano i locali, ha un moltiplicatore locale molto più alto del turismo d'albergo concentrato nelle grandi città.

La contraddizione che nessuno nomina

Questo è il punto che ci interessa di più, ed è il punto che il dibattito nazionale sugli affitti brevi sistematicamente ignora.

Ogni volta che si discute di limitare gli affitti brevi — a Firenze, a Venezia, a Milano, a Genova — il frame è sempre lo stesso:

• Gli affitti brevi tolgono case agli inquilini

• Alzano i prezzi

• Espellono i residenti

• Snaturano i quartieri

È un dibattito legittimo, con dati reali alle spalle, che merita attenzione nelle grandi città ad alta densità turistica.

Il problema: le stesse regole per contesti opposti

Il problema è che quel frame viene applicato a tutto.

Le normative restrittive che nascono per rispondere a un problema di Firenze centro storico finiscono per colpire anche:

• Il proprietario di casa a Monteforte Cilento

• L'host a Triora

• Chi gestisce un alloggio a Civita di Bagnoregio

Il piccolo Comune che cerca di costruire un'economia turistica diffusa, che ha case vuote da riempire e non case da sottrarre al mercato degli affitti, viene raggiunto dalle stesse regole pensate per tutt'altro contesto.

Non esistono nei borghi le dinamiche di Milano o Firenze:

• Non c'è carenza di case

• Non c'è pressione demografica

• Non ci sono famiglie espulse dal centro storico

C'è il contrario: case che si svuotano, famiglie che partono, servizi che chiudono.

In questo contesto, un affitto breve non è un problema: è una risorsa.

Cosa dovrebbe cambiare: normative su misura, non uniformi

La politica sugli affitti brevi in Italia ha bisogno di smettere di essere una politica unica applicata a un territorio che unico non è.

Una normativa intelligente distingue:

• Per dimensione del Comune

• Per tasso di saturazione del mercato immobiliare

• Per presenza o assenza di tensione abitativa

• Per incidenza dell'extra-alberghiero sul totale delle abitazioni

Non applica la stessa medicina a pazienti con malattie opposte.

Serve una regolamentazione che tenga conto del CIN (Codice Identificativo Nazionale), della cedolare secca al 21%, degli obblighi di comunicazione agli alloggiati web, dell'IMU e delle imposte locali.

Ma che non penalizzi chi opera in territori dove il problema non è l'overtourism, ma il sottospopolamento.

Conclusione: 34.000 persone non sono un dettaglio

Lo studio Teha è stato commissionato da Airbnb, e va letto sapendo questo.

Ma i dati demografici dell'ISTAT che lo studio incrocia non li ha scelti Airbnb: dicono quello che dicono.

E quello che dicono è che nei borghi italiani, mentre il dibattito nazionale si concentra su come limitare gli affitti brevi, c'è una correlazione misurabile tra la presenza di quegli affitti e la tenuta demografica dei territori.

Trentaquattromila persone in più nei Comuni dove Airbnb è cresciuto.

Non è un numero da ignorare. È un numero da mettere sul tavolo ogni volta che qualcuno propone di applicare ai borghi le regole pensate per i centri storici delle grandi città.

Il bordo del problema non è dove pensano che sia.