Corte Costituzionale boccia legge affitti brevi Emilia-Romagna 2026

In Emilia-Romagna, per dieci mesi, chi affittava la casa della nonna due weekend l'anno era, agli occhi della legge, più albergatore di un albergatore. Non è una battuta da bar: è il cuore della motivazione con cui la Corte Costituzionale ha appena cancellato il pilastro della legge regionale sugli affitti brevi.

Se c'è voluta la Consulta per spiegare che un privato che affitta saltuariamente non è un'impresa ricettiva, il problema non è giuridico. È culturale.

La sentenza 164/2025: cosa dice la Corte Costituzionale

I fatti, prima delle opinioni. Con la sentenza numero 164, depositata il 9 ottobre 2026, sono state dichiarate illegittime le restrizioni introdotte dalla Regione per contrastare l'overtourism.

Parliamo degli articoli 4 e 5 della legge regionale Emilia-Romagna 19 dicembre 2024, n. 10. Il testo integrale è disponibile sul sito della Corte Costituzionale.

Cosa prevedevano quelle norme?

• Una nuova destinazione d'uso per gli immobili usati per affitti brevi, detta "locazione breve"

• Obbligo di permesso edilizio per mettere in affitto una casa per brevi periodi

• Facoltà dei comuni di stabilire la percentuale massima di case da destinare agli affitti brevi nelle varie zone

Tradotto: un iter burocratico per fare quello che la legge nazionale considera un normale uso abitativo.

Il paradosso: puniti i piccoli host, risparmiati i professionisti

La Corte non ha dato ragione al governo su tutto, e conviene dirlo subito per non fare propaganda al contrario. Ha dichiarato infondate le censure sulla competenza statale in materia di tutela della concorrenza.

Ha invece accolto quelle relative agli articoli 3 e 41 della Costituzione: uguaglianza e libertà di iniziativa economica.

Il ragionamento è di una semplicità imbarazzante:

• Limitare l'overtourism è uno scopo legittimo

• Ma l'articolo 4 è sproporzionato perché vale per l'intero territorio regionale

• Dalla Cerchia dei Mille di Bologna al borgo appenninico dove l'unico overtourism è la sagra del tortellino

E poi c'è la perla: la norma crea una disparità irragionevole fra gestori di locazioni turistiche e strutture extra-alberghiere.

L'obbligo di cambio di destinazione grava solo sui primi, benché le locazioni turistiche possano essere anche sporadiche, mentre le strutture extra-alberghiere devono essere gestite in forma imprenditoriale.

Rileggete. Il B&B imprenditoriale, con partita IVA e attività continuativa, era esentato. Il pensionato che affitta il bilocale ereditato quindici notti l'anno doveva chiedere il titolo edilizio.

Una legge pensata contro la speculazione che colpiva i più piccoli e risparmiava i più strutturati: non serve un costituzionalista per capire che qualcosa non torna.

La cronologia dell'incertezza normativa

La legge non è nata in un vuoto, ma in fretta. La Regione l'aveva adottata il 17 dicembre 2024, dopo 48 ore di dibattiti.

Non per caso: il martedì precedente la Corte costituzionale aveva confermato il potere di regioni e comuni di regolamentare gli affitti brevi, respingendo le questioni sollevate dal governo contro la legge della Toscana.

Entusiasmo comprensibile, lettura un po' frettolosa: la sentenza toscana diceva "potete", non "potete tutto, ovunque, a chiunque".

Le tappe del caos normativo

• Febbraio 2025: il governo impugna la legge. Il presidente Michele de Pascale parla di "ennesimo segnale di scarsa cultura istituzionale"

• Luglio 2025: la Corte decide, udienza pubblica del 7 luglio

• 9 ottobre 2025: deposito della sentenza 164

Nel frattempo la norma era vigente. Chi gestiva un immobile in Emilia-Romagna ha passato un'intera stagione estiva dentro una legge già decisa e non ancora spiegata.

Bologna, laboratorio del modello (fallito)

E prima ancora c'era Bologna. Già nell'estate 2024 il sindaco Lepore rilanciava la battaglia, sostenendo che il problema non è solo Airbnb, è un intero sistema di grandi OTA.

Poi il piano urbanistico:

• Requisito di superficie minima di 50 m² per le locazioni turistiche nel centro storico

• Blocco dei nuovi cambi di destinazione d'uso in determinate zone della Cerchia dei Mille

Risultato? Il Consiglio di Stato ha annullato gli atti del Comune perché il procedimento non è stato svolto correttamente.

Regole annunciate, applicate, annullate, rifatte su scala regionale, annullate di nuovo. Dal 2024 a oggi, il piccolo host emiliano ha avuto molte certezze: nessuna normativa.

Le reazioni: propaganda in due tempi

La Regione non arretra. L'assessore alla Casa Giovanni Paglia ha liquidato la questione così: "Sono due articoli, li correggeremo", denunciando un "accanimento da parte del governo".

Peccato che i due articoli fossero, appunto, il meccanismo. Ridurre a dettaglio tecnico la norma che reggeva tutta la legge è come dire che a un'auto mancano solo motore e volante.

Cosa resta e cosa manca

La sentenza non è un liberi tutti. La Corte non mette in discussione il potere delle Regioni e dei Comuni di regolamentare gli affitti brevi.

Ricorda che possono essere legittime misure:

• Territorialmente circoscritte (non su tutta la regione)

• Motivate con dati reali sulla pressione turistica

• Proporzionate all'obiettivo da raggiungere

• Comprese quelle che stabiliscono una percentuale massima di abitazioni destinabili

Bisturi sì, ruspa no. Dati sì, slogan no.

È una lezione che vale per tutte le Regioni tentate di copiare. La domanda, adesso, è semplice e scomoda: quando l'Emilia-Romagna riscriverà quei due articoli, lo farà partendo da una mappa reale della pressione turistica, quartiere per quartiere, o dall'ennesimo comunicato stampa?

Perché se sarà la seconda, il calendario lo conosciamo già: legge in fretta, ricorso, dieci mesi di limbo, sentenza.

E il conto, come sempre, lo pagherà chi ha una sola casa e nessun ufficio legale.

→ Scarica la sentenza completa della Corte Costituzionale