Il condominio al 30%: gli albergatori vogliono Napoli in tutta Italia

C'è un modo elegante per chiedere di togliere di mezzo un concorrente: chiamarlo regola.

Il 31 ottobre la presidente di Confindustria Alberghi, Elisabetta Fabri, ha spiegato all'ANSA che serve una norma nazionale sugli affitti brevi, e che il modello giusto è quello di Napoli: non più del 30% della superficie di ogni edificio destinabile a B&B e case vacanza, con la possibilità per i Comuni di fissare poi la soglia sul proprio territorio. Accanto al tetto, incentivi fiscali per spingere i proprietari verso gli affitti di medio e lungo periodo.

La proposta arriva da chi, per mestiere, occupa palazzi interi con camere a pagamento. Ve la ricordate?

Fabri commentò un mio post scrivendo questa roba indegna, parlando di rendite, di rubare case. Questa è la presidente di Confindustria Alberghi, che uscì anche sul giornale per via di queste dichiarazioni vergognose e non ha mai chiesto scusa per queste uscite. È bene che vi si tiri fuori ogni tanto questa roba per fare capire di chi stiamo parlando.

30% di un condominio?

Qui la proposta degli albergatori si scontra con la realtà del pianerottolo. Per applicare un tetto per edificio bisogna sapere, edificio per edificio, quanti metri quadrati sono già destinati ai turisti. Sembra facile finché non si prova a farlo.

Gli operatori napoletani lo avevano detto già ad aprile al Sole 24 Ore: è impossibile stabilire con esattezza quali unità di un palazzo siano affitti brevi, perché molti annunci restano online senza prenotazioni. Lo stesso articolo citava dati AirDNA secondo cui a febbraio 2026 gli annunci attivi, cioè con prenotazioni recenti, erano calati del 4,5% rispetto al 2025 e del 14,68% rispetto al picco della primavera 2024. Il mercato, insomma, si stava già ridimensionando da solo, mentre la politica contava ancora gli annunci del boom.

Ancora più netti i numeri raccolti da Fanpage a giugno: secondo AIGAB a Napoli le strutture extralberghiere effettivamente operative erano circa 7.000, contro un totale vicino a 11.000 che comprende registrazioni inattive o inutilizzate. Mario Morra, per AIGAB Napoli, chiedeva una cosa molto concreta: chi controllerà il rispetto del 30%, visto che lo sportello unico può impiegare fino a 60 giorni per rilasciare un titolo? Una domanda burocratica, certo. Ma le regole che nessuno sa applicare finiscono per colpire chi prova a rispettarle, non chi le ignora.

Perché gli albergatori vogliono estendere il modello a tutta Italia?

Fabri lo dice con franchezza: gli alberghi sopportano oneri fiscali e normativi molto più pesanti di quelli delle case vacanza, e chiedono di giocare con le stesse regole. Aggiunge che l'obiettivo non è vietare, e lo mette nero su bianco: "Noi non vogliamo proibire il fenomeno ma regolamentarlo". Nella stessa intervista accoglie con favore la sentenza della Corte di giustizia Ue che consente agli Stati di prevedere un'autorizzazione preventiva per gli affitti brevi.

Sulla parità di regole si può discutere seriamente, e molti host sarebbero i primi a firmare per una burocrazia più semplice per tutti. Ma un tetto al 30% per palazzo non è una regola uguale per tutti. È una regola che vale per un solo tipo di ospitalità, quella diffusa nelle case, e che lascia intatta l'altra. Nessuno propone di limitare al 30% la superficie alberghiera di un quartiere, anzi a Firenze e Roma è proprio l'opposto, gli alberghi possono espandersi con delle pertinenze. La parità, in questa versione, ha una direzione sola.

C'è poi il paradosso della scala. Napoli ha scelto un perimetro preciso, il centro storico, con un problema preciso. Prendere quel numero e applicarlo all'Italia significa trattare allo stesso modo il vicolo del centro storico napoletano e il paese dell'entroterra che si svuota, dove la casa affittata ai turisti è spesso l'unica finestra illuminata della via. Lo stesso Morra contestava già a giugno l'idea di un unico standard 70 e 30 che ignora le differenze tra quartieri. Figuriamoci tra regioni.

Che cosa succede adesso a Napoli e cosa rischiano gli host?

A Napoli la partita si sposta in tribunale. Il 21 ottobre è stato riportato che cinque operatori, con il sostegno di AIGAB, hanno dato mandato per un ricorso amministrativo, contestando la soglia del 70% residenziale e il metodo di calcolo. Fino a quando un giudice non si esprimerà, il modello che gli albergatori vorrebbero esportare resta sub iudice nella sua stessa città.

Sul piano nazionale, per ora, c'è una richiesta e non una norma. Ma le richieste di oggi diventano spesso gli emendamenti di domani, e conviene arrivarci preparati. Per un piccolo host le domande da porsi sono tre. La mia casa ricade in un perimetro dove una soglia potrebbe essere applicata? Il mio regolamento condominiale dice già qualcosa sull'uso turistico? Ho i documenti in ordine, dal codice identificativo alle comunicazioni, per dimostrare che la mia è un'attività regolare e non un annuncio fantasma?

Il dibattito sugli affitti brevi ha bisogno di numeri veri e non di slogan, e su questo albergatori e host potrebbero perfino trovarsi d'accordo. Se Napoli conta 7.000 strutture operative e non 11.000, se gli annunci attivi calano già da due anni, forse il primo passo non è un tetto ma un censimento serio. Resta da capire chi abbia interesse a farlo davvero: chi vuole regolare il fenomeno, o chi preferisce che resti abbastanza confuso da poter essere chiuso con un numero tondo?

Il tetto per palazzo è il classico tema su cui conviene arrivare preparati, prima che diventi un emendamento. Su Vita da Host seguiamo ogni proposta con i numeri veri e dalla parte dei piccoli host, mentre su Hostland trovi strumenti e servizi per tenere in ordine documenti e gestione della tua casa. Se vuoi confrontarti con altri host sulle regole del tuo Comune, passa da HostClub.