Atene chiude il rubinetto degli affitti brevi, ma le case non tornano

Atene ha fatto quello che molti sindaci italiani sognano: ha chiuso il rubinetto. Nei quartieri centrali non si possono registrare nuovi affitti brevi, e il governo ha prorogato il blocco fino al 31 dicembre 2027. Ora arrivano i primi conti della Banca di Grecia, e raccontano una storia meno trionfale del previsto. Le case turistiche registrate calano, sì. Ma le case per chi vive in città non tornano, e i prezzi continuano a salire.

Che cosa dice il rapporto della Banca di Grecia sugli affitti brevi?

Il dato arriva dal Rapporto sulla stabilità finanziaria di ottobre della Banca di Grecia, ripreso il 26 ottobre dal sito GTP. Le registrazioni nel registro nazionale degli affitti brevi sono scese del 2,1%: 203.122 immobili con registrazione completata, contro 207.572 nel confronto precedente. In tutto, 4.450 case in meno.

La banca centrale attribuisce una parte del calo alle misure del governo che limitano l'espansione degli affitti brevi. Ma c'è un punto che il rapporto non può dimostrare, ed è quello che conta: quante di quelle case siano tornate sul mercato degli affitti lunghi. I numeri dicono che ci sono meno immobili registrati, non che ci sono più famiglie con un tetto.

Lo studio sulla capacità turistica di Atene aggiunge un dettaglio interessante. Nei distretti centrali colpiti dal blocco, la crescita annua delle unità in affitto breve è passata dal 18 o 20% tra il 2023 e il 2024 a una forbice tra l'1,7 e il 5,4% tra il 2024 e il 2025. Il rubinetto, quindi, gocciola ancora, ma molto meno. È un rallentamento locale, non un crollo nazionale.

Quali quartieri sono bloccati e fino a quando?

Il blocco riguarda il primo, il secondo e il terzo distretto municipale di Atene, cioè zone come Plaka, Kolonaki, Koukaki, Syntagma, Monastiraki ed Exarchia, e il primo distretto di Salonicco, con il lungomare e Ladadika. Lo ha confermato a settembre il primo ministro Kyriakos Mitsotakis alla Fiera internazionale di Salonicco, come riportato da To Vima il 7 settembre. Chi non ha già una registrazione non può aggiungere un nuovo immobile agli affitti brevi fino alla fine del 2027.

L'obiettivo dichiarato è riportare abitazioni sul mercato degli affitti lunghi e alleggerire la pressione sui canoni. Nel frattempo, però, il mercato turistico greco corre. I dati AirDNA citati da To Vima indicano per luglio un ricavo per notte disponibile di 142,80 euro, in crescita del 14,3% sull'anno precedente, contro una media europea di 110,10 euro. La tariffa media giornaliera era di 200,35 euro, più 12,8%, mentre in Europa l'aumento era dell'8,2%.

Tradotto in lingua da host: chi aveva già la registrazione si è ritrovato con una licenza più preziosa, perché la concorrenza nuova non può entrare. Il blocco, come quasi tutti i blocchi, premia chi è già dentro.

Se gli affitti brevi calano, perché le case non tornano?

È la domanda che dovrebbero porsi tutti quelli che, in Italia, propongono tetti e percentuali. La Banca di Grecia la affronta in modo diretto, e la risposta non riguarda le piattaforme. L'offerta di case, scrive, resta limitata da altri fattori: abitazioni vuote legate a debiti privati non pagati, immobili dati in garanzia per prestiti deteriorati, proprietà frazionate tra più eredi, costi di ristrutturazione alti. A questo si aggiunge una costruzione di nuove abitazioni ancora scarsa.

Il risultato si vede nei prezzi. Nel secondo trimestre del 2026 il prezzo degli appartamenti in Grecia è salito del 5,5% rispetto a un anno prima, del 5% ad Atene e del 4,7% a Salonicco. Se gli affitti brevi fossero l'unico motore del caro casa, togliere 4.450 registrazioni e congelare il centro avrebbe dovuto almeno frenare la corsa. Non è andata così.

Non a caso il governo greco ha affiancato al blocco incentivi fiscali e aiuti alla ristrutturazione per convincere i proprietari ad affittare a lungo le case vuote. E la Banca di Grecia insiste sulla necessità di aumentare l'offerta, rimettendo sul mercato gli immobili inutilizzati e incoraggiando gli investimenti residenziali. È l'ammissione implicita che il problema della casa si risolve costruendo e recuperando, non solo vietando.

Che cosa insegna Atene al dibattito italiano?

Il caso greco arriva nel momento giusto. In Italia gli albergatori chiedono una norma nazionale con un tetto del 30% per edificio sul modello di Napoli, e molti Comuni guardano ai blocchi come a una soluzione rapida. Atene mostra che un blocco può funzionare benissimo sul suo obiettivo minimo, cioè fermare la crescita degli annunci, e allo stesso tempo mancare l'obiettivo vero, cioè rendere le case accessibili a chi lavora in città.

Per i piccoli host la lezione ha due facce. La prima è prudente: dove arriva un blocco, conviene avere le carte in regola prima, perché dopo la porta si chiude per tutti quelli che non sono già dentro. La seconda è politica: le community di host hanno tutto l'interesse a portare nel dibattito numeri come quelli della Banca di Grecia, che spostano il discorso dalle colpe alle cause.

Nessuno nega che in alcuni quartieri la pressione turistica sia reale. Ma se con il blocco in vigore le case registrate calano di poco più del 2% e i prezzi crescono del 5,5%, forse la domanda giusta non è quanti affitti brevi togliere, ma quante case vuote rimettere in vita. Chi sarà il primo, in Italia, a chiederlo ad alta voce?

Quando si parla di blocchi e tetti, i numeri sono l'arma migliore dei piccoli host. Su Vita da Host raccogliamo dati e casi da tutta Europa per portarli nel dibattito italiano, mentre su Hostland trovi strumenti e servizi per gestire la tua casa in regola. Se vuoi discuterne con altri host, ti aspettiamo in HostClub.