Airbnb cambia le regole della casa: tutte le novità dal 20 Novembre per gli Host

Il 20 ottobre 2026 Airbnb ha pubblicato nel Centro risorse per gli host un aggiornamento dal titolo «Modifiche importanti alle regole della casa». L'aggiornamento introduce un nuovo editor per le regole della casa, già disponibile, e una nuova politica che si applica alle prenotazioni effettuate a partire dal 20 novembre 2026.

Le prenotazioni effettuate prima di quella data restano regolate dai termini precedenti. Di seguito le novità principali e le verifiche consigliate per gli host italiani.

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Le sette regole standard per gli annunci Airbnb

Nell'editor annunci l'host può ora impostare sette regole standard che sostituiscono e semplificano la gestione delle house rules:

1. Numero massimo di ospiti che possono pernottare nell'alloggio;

2. Fascia oraria per limitare i rumori (quiet hours);

3. Possibilità di organizzare eventi o feste;

4. Ammissione di animali domestici e relativo numero massimo;

5. Divieto o permesso di fumare, svapare e usare sigarette elettroniche;

6. Possibilità di scattare foto o girare video a fini commerciali;

7. Obbligo di chiudere a chiave l'alloggio al check-out, con indicazioni facoltative su dove lasciare le chiavi.

Le istruzioni per il check-out non hanno più una scheda separata e confluiscono nella sezione "Regole della casa e richieste".

Le richieste ragionevoli: cosa può e non può chiedere l'host

Oltre alle regole standard, l'host può inserire richieste specifiche nella sezione Richieste, ad esempio istruzioni da seguire durante il soggiorno o prima della partenza.

Secondo la nuova politica, tutte le richieste devono essere ragionevoli. Airbnb fornisce alcuni esempi chiari:

Stoviglie

• Non si può chiedere: lavare e riporre i piatti

• Si può chiedere: lasciarli nel lavandino

Biancheria

• Non si può chiedere: togliere le lenzuola o avviare la lavatrice

• Si può chiedere: raccogliere gli asciugamani usati

Rifiuti

• Non si può chiedere: portarli fuori dall'alloggio

• Si può chiedere: separarli negli appositi contenitori interni

Utenze

• Non si può vietare: un servizio presente nell'annuncio, come l'aria condizionata

• Si può chiedere: spegnerlo quando si esce

Nella valutazione Airbnb considera la tipologia di alloggio e di soggiorno e i fattori locali pertinenti, e può fare eccezioni caso per caso. Tra gli esempi citati, la limitazione della durata delle docce in presenza di restrizioni idriche locali dovute alla siccità.

Il caso della raccolta differenziata porta a porta

Il punto sui rifiuti merita attenzione per il mercato italiano. In molti Comuni la raccolta è porta a porta: i contenitori vanno esposti in strada in giorni e orari precisi, spesso la sera prima del ritiro.

Chi sbaglia il conferimento rischia una sanzione. In diverse zone non esistono cassonetti stradali dove lasciare i rifiuti in qualsiasi momento.

Con la nuova politica l'host non può chiedere all'ospite di esporre i mastelli o di portare fuori i sacchi. Per un soggiorno di più notti questo significa che i rifiuti restano in casa fino al passaggio delle pulizie, oppure che l'host deve organizzare un intervento nei giorni del ritiro.

Chi oggi chiede agli ospiti di esporre il contenitore dell'umido il martedì sera dovrà rivedere la gestione.

Resta da capire se Airbnb considererà il calendario della raccolta porta a porta un fattore locale pertinente, come fa per le restrizioni idriche. Chi si trova in questa situazione può valutare di mantenere la richiesta motivandola con il regolamento comunale e, se segnalata, presentare ricorso.

Controlli e conseguenze per gli host

Le richieste non conformi verranno evidenziate nell'editor annunci, insieme a un consiglio su come correggerle. L'host riceverà una comunicazione via email e potrà presentare ricorso.

Se il problema non viene risolto, sull'annuncio potrà comparire un avviso visibile agli ospiti, ad esempio "Include richieste sulla pulizia".

Airbnb precisa inoltre che tutte le regole e le richieste devono essere indicate esclusivamente nella sezione "Regole della casa e richieste". Non vanno inserite regole aggiuntive in altre parti dell'annuncio, nei messaggi o in cartelli presenti nell'alloggio.

I contratti separati: quando sono ammessi

Con la nuova politica l'host non può chiedere all'ospite di firmare un contratto separato, salvo nei seguenti casi:

1. Quando è richiesto dalla legge o da regole documentate del condominio;

2. Per l'accesso a un servizio opzionale;

3. Per soggiorni di 28 notti o più;

4. Per gli annunci Airbnb Luxe.

Il contratto ammesso deve essere caricato nella sezione Contratti delle impostazioni dell'annuncio, deve essere pertinente al soggiorno e conforme ai Termini di Airbnb.

L'host è responsabile della raccolta della firma. Airbnb non chiede agli ospiti di firmare i contratti e non interviene per farli rispettare. All'host può essere chiesto di dimostrare che il contratto rientra in una delle eccezioni.

Dati personali e obblighi di legge: cosa devono sapere gli host italiani

La politica vieta in generale di richiedere agli ospiti dati personali durante la prenotazione o il soggiorno: contatti, documenti d'identità, dati finanziari, dati biometrici o sanitari.

È vietato anche imporre la registrazione su un sito o un'app esterni per accedere all'alloggio o a un servizio essenziale.

Le eccezioni previste

Sono previste due eccezioni: il rispetto della legge applicabile o di una regola documentata del condominio, e la firma di un contratto consentito.

In questi casi l'host deve indicare nella sezione Richieste quali informazioni chiede e per quale motivo, in modo che l'ospite ne sia informato prima di prenotare. Non può raccogliere più dati di quelli previsti dalla norma ed è responsabile della conservazione e della cancellazione sicura.

Obblighi di legge per gli host italiani

Per gli host italiani l'eccezione legale è rilevante. Rientrano negli obblighi di legge, tra gli altri:

• La comunicazione delle generalità degli ospiti alla Questura entro 24 ore dall'arrivo (portale Alloggiati Web);

• La riscossione e rendicontazione dell'imposta di soggiorno, nei Comuni che la applicano;

• La trasmissione dei flussi turistici agli osservatori regionali, dove prevista;

• L'esposizione del CIN (Codice Identificativo Nazionale) nell'annuncio.

Per questi adempimenti è quindi opportuno indicare in modo esplicito, nella sezione Richieste, quali dati vengono raccolti e in base a quale obbligo.

Il diritto di cancellazione per l'host

La politica prevede anche una tutela per l'host. Gli ospiti sono tenuti a rispettare le regole della casa.

Se un ospite infrange una regola durante il soggiorno, o dichiara prima del check-in di volerlo fare, l'host può cancellare la prenotazione senza costi né conseguenze.

Airbnb può inoltre sospendere o rimuovere gli account che violano le politiche.

Le regole della casa saranno mostrate in modo più evidente nella pagina dell'annuncio, nella scheda Viaggi e nei promemoria inviati da Airbnb. Tra le risposte rapide è disponibile anche un promemoria delle regole da inviare durante il soggiorno.

Verifiche consigliate entro il 20 novembre 2026

Per evitare problemi con i nuovi standard di Airbnb, ecco cosa fare prima della data di entrata in vigore:

1. Rivedere le regole della casa nell'editor annunci e impostare le sette regole standard;

2. Spostare nella sezione "Regole della casa e richieste" tutte le indicazioni oggi presenti nella descrizione, nei messaggi automatici o nei cartelli in casa;

3. Eliminare o riformulare le richieste che riguardano attività di pulizia o riordino;

4. Rivedere la gestione dei rifiuti se nel proprio Comune la raccolta è porta a porta;

5. Indicare nella sezione Richieste i dati raccolti per obblighi di legge (Alloggiati Web, imposta di soggiorno) e la relativa motivazione;

6. Verificare se eventuali contratti in uso rientrano in una delle eccezioni previste e, in caso positivo, caricarli nella sezione Contratti.

Le domande che mi faccio (e che forse ti fai anche tu)

Leggendo la nuova politica, mi viene spontaneo farmi qualche domanda. Non ho ancora tutte le risposte, e credo che molte arriveranno solo quando le regole saranno applicate davvero.

La prima riguarda la legge. Airbnb ammette la raccolta dei dati quando la richiede la legge, ma cosa considererà valido per l'Italia? Mi basterà scrivere che devo comunicare gli ospiti alla Questura, o dovrò citare la norma e dimostrarlo?

Poi mi chiedo cosa succederà al check-in online. Se uso un sito o un'app esterni per raccogliere i documenti da trasmettere alla Questura, e lo dichiaro nelle Richieste, sarò in regola? E se l'ospite mi chiede un'alternativa, come dovrò comportarmi?

Mi domando anche come verrà trattata la raccolta porta a porta. Se l'ospite resta cinque notti e il ritiro dell'umido è il mercoledì sera, chi espone il mastello? Airbnb riconoscerà il regolamento comunale come fattore locale, o toccherà all'host organizzare un passaggio apposta?

C'è poi il tema dei Welcomebook e delle guide della casa. Se le regole vanno scritte solo nell'annuncio, quello che mando all'ospite prima dell'arrivo conta come "messaggio"? Devo togliere tutto o basta che sia coerente con l'annuncio?

Mi chiedo chi deciderà cosa è ragionevole. Un sistema automatico o una persona? E se faccio ricorso, quanto dovrò aspettare, mentre l'avviso resta visibile sull'annuncio?

Infine, una domanda che si faranno in tanti: se il mio annuncio è anche su Booking e su altre OTA, ognuna con le sue regole, come faccio a tenere tutto allineato senza impazzire?

Per ora la cosa più sensata mi sembra una: sistemare l'annuncio prima del 20 novembre e scrivere con chiarezza ogni richiesta legata a un obbligo di legge. Poi vedremo, insieme, come Airbnb applicherà le sue regole.

E se avete già ricevuto segnalazioni nell'editor, raccontatemelo: mi interessa capire come si muove la piattaforma.

Fonti
Airbnb, Modifiche importanti alle regole della casa, 20 ottobre 2026
Airbnb, Politica sui contratti e sugli altri requisiti imposti dall'host