Keybox e Self Check-in: Cosa Dice la Legge e la Sentenza del Consiglio di Stato

Negli ultimi mesi le prime pagine dei giornali e i servizi televisivi hanno diffuso titoli allarmistici: "Keybox vietate a Milano, Firenze, Roma", "Guerra alle cassette portachiavi", "Basta al self check-in".

Il risultato? Migliaia di host e property manager in tutta Italia sono finiti nel panico, credendo in buona fede che l'uso di una cassetta di sicurezza o di una serratura smart fosse diventato fuori legge.

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La realtà giuridica è ben diversa. Bisogna scindere i titoli dei giornali dalla norma scritta, separando due concetti che l'informazione di massa tende erroneamente a sovrapporre: l'occupazione del suolo pubblico e l'obbligo di identificazione degli ospiti (TULPS).
1. Decoro Urbano e Suolo Pubblico: Cosa Vietano i Comuni
La quasi totalità dei regolamenti comunali (come la delibera del Comune di Milano) non vieta l'oggetto "keybox" in quanto tale. Il divieto riguarda esclusivamente l'installazione abusiva di cassette portachiavi su:

• Arredo urbano e pali della luce;

• Segnaletica stradale;

• Recinzioni, cancellate e grate di proprietà pubblica.

Si tratta di una violazione dei regolamenti di occupazione di suolo pubblico e decoro urbano. Una cassetta agganciata al palo di un semaforo o a una rastrelliera pubblica è sanzionabile. La medesima cassetta posizionata su una parete di proprietà privata, all'interno dell'androne o accanto al citofono del proprio immobile, non costituisce occupazione di suolo pubblico e non rientra in questi divieti comunali.
Le eccezioni: Centri Storici UNESCO (Roma e Firenze)
Esistono deroghe stringenti per specifici contesti urbani tutelati:

• Firenze: Il divieto di installazione su facciate e superfici si estende anche alle proprietà private situate all'interno della zona UNESCO.

• Roma: Le restrizioni del centro storico includono le facciate d'epoca e i muri perimetrali condominiali a tutela del patrimonio architettonico.

2. L'Obbligo "De Visu" (TULPS) e la Sentenza del Consiglio di Stato
Il secondo piano della questione è di livello nazionale e riguarda la pubblica sicurezza. L'articolo 109 del TULPS (Testo Unico delle Leggi di Pubblica Sicurezza) impone l'identificazione di chiunque acceda a una struttura ricettiva prima della consegna delle chiavi.
La sentenza del Consiglio di Stato del 21 novembre 2025 ha chiarito 2 punti:

1. Il check-in "cieco" è vietato: Non è consentito lasciare un codice di sblocco a un ospite senza aver prima accertato in tempo reale che l'identità della persona al portone corrisponda ai documenti trasmessi.

2. Il mezzo non è il reato: Il Consiglio di Stato non ha bocciato la serratura elettronica o la keybox. Ha ribadito che l'accesso (la chiave o il tastierino) è un mezzo, mentre l'identificazione è un obbligo.

L'identificazione deve avvenire "de visu", ma la norma e la giurisprudenza consolidata confermano che il controllo visivo può essere effettuato anche da remoto in tempo reale, purché garantito da idonei strumenti tecnologici (es. spioncini smart integrati con videocamera, videocitofoni connessi o software di identificazione con videochiamata live verified).

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