Affitti brevi e la mossa UE del 9 settembre: cosa succede davvero, senza allarmismi

Tetto alle notti affittabili. Divieto di nuovi affitti turistici in intere zone. Vincoli su come usi il tuo immobile. E, novità che allarga il perimetro ben oltre l'host, restrizioni perfino sull'acquisto di seconde case. Il 9 settembre il commissario Dan Jørgensen presenta l'Affordable Housing Act, e la bozza in circolazione tra i servizi della Commissione è già abbastanza chiara su una cosa: l'Europa non scriverà lei le regole, ma consegnerà a governi, Regioni e soprattutto Comuni una cassetta degli attrezzi per limitare gli affitti brevi dove vogliono, con la copertura giuridica che finora gli mancava. Tradotto: la forbice la impugna il sindaco, e voi sapete già su quale settore proverà la lama per primo. Ma prima di correre a vendere casa, fermiamoci un attimo, perché tra i titoli dei giornali e quello che succederà davvero c'è di mezzo un intero processo istituzionale che quasi nessuno si prende la briga di spiegare.

Prima di allarmarsi: il 9 settembre non nasce nessuna legge

Qui serve chiarezza, ed è esattamente il motivo per cui esistiamo. Il 9 settembre la Commissione europea non promulga niente. Presenta una proposta. È il primo gradino di una scala lunga, non l'ultimo, e chi ve lo racconta come una legge già in vigore o non ha capito come funziona l'Europa, o conta sul fatto che non lo abbiate capito voi.

Il percorso è quello della procedura legislativa ordinaria. La Commissione propone, poi il testo passa al Parlamento europeo e al Consiglio dell'Unione, cioè ai governi degli Stati membri, che lo discutono, lo emendano e spesso lo stravolgono. Tra la prima bozza e l'approvazione definitiva possono passare uno, due, anche tre anni di negoziato. Quella che gira in questi giorni, va ricordato, non è nemmeno la proposta ufficiale: è la versione predisposta per la consultazione interna tra i servizi della Commissione, ancora modificabile.

E c'è un secondo passaggio, decisivo, che cambia tutto. Un atto europeo può prendere la forma di un regolamento, direttamente applicabile in ogni Stato, oppure di una direttiva, che i singoli Paesi devono recepire con una propria legge nazionale, adattandola e interpretandola. Su questo, attenzione, la Commissione non ha ancora deciso in via definitiva, e non è un dettaglio da giuristi: la stampa italiana, ANSA compresa, usa i due termini quasi come sinonimi, ma sono due mondi diversi. La bozza visionata finora viene chiamata di volta in volta "regolamento" e "direttiva", segno che la forma è tutt'altro che blindata. E se, come diverse fonti di settore lasciano intendere, prendesse la strada della direttiva, allora il potere di scrivere le regole vere passerebbe in modo ancora più netto a governo, Regioni e Comuni, che dovrebbero recepirla e tradurla ciascuno a modo proprio.

Ma al di là dell'etichetta, un punto è già scritto nero su bianco nella bozza e vale la pena fissarlo: l'Unione non imporrà direttamente divieti agli affitti brevi. Fisserà semmai un criterio unico per definire le aree sotto stress abitativo, quelle dove il rapporto tra prezzo medio delle case e reddito disponibile è pari o superiore a 8 ed è cresciuto nell'ultimo decennio. Dentro quelle aree, e solo lì, consegnerà agli Stati e agli enti locali la facoltà di intervenire. Non impone un tetto uguale per tutti: autorizza chi governa il territorio a deciderlo. Il che significa una cosa sola, comunque vada la forma giuridica: le scelte concrete, quali aree, quali limiti, quali divieti, non le farà Bruxelles. Le farà l'Italia.

Ecco perché il prossimo governo e il prossimo Parlamento saranno decisivi, e perché questo tema entra a gamba tesa nella campagna elettorale che è già di fatto iniziata. Non stiamo parlando di un destino calato dall'alto, ma di un margine di manovra politico enorme che sarà nelle mani di chi governerà il Paese. Per questo serve capire, non spaventarsi. E per capire, bisogna prima sapere cosa c'è davvero sul tavolo.

Cosa potranno toccare davvero i Comuni

Lasciamo perdere gli slogan e guardiamo la bozza, con l'avvertenza che è ancora modificabile e non è la proposta formalmente adottata. Il meccanismo di attivazione è uno solo: le aree sotto stress abitativo. Non regole uguali ovunque, ma poteri che si accendono dove la pressione è documentata, e secondo i numeri di Bruxelles in certi quartieri le locazioni brevi arrivano a coprire fino al 20 per cento dell'offerta. In Italia i sorvegliati speciali sono i centri storici di Firenze, Venezia, Napoli, Roma e Milano.

Dentro quelle aree, ecco cosa un sindaco italiano potrebbe mettere sul tavolo. Primo, il tetto alle notti, un massimo annuale affittabile per immobile, la misura più chiacchierata da mesi. Secondo, l'obbligo di combinare la locazione breve con canali prioritari, tipo l'affitto agli studenti, per rimettere case sul mercato residenziale. Terzo, e qui si sale di livello, il divieto di nuovi affitti turistici in certe zone, fino allo stop permanente già invocato da alcuni sindaci europei, Parigi in testa, per i centri città. Quarto, il capitolo che sorprende tutti, restrizioni non solo sull'affitto ma sull'acquisto di seconde case nelle aree critiche, con la prima casa esplicitamente esclusa. Quinto, strumenti fiscali locali, cioè la leva delle imposte usata come freno.

Il senso politico è tutto qui: dare ai Comuni una cornice europea abbastanza solida da reggere in tribunale. Perché finora il problema dei sindaci non era immaginare le restrizioni, ma vederle sopravvivere ai ricorsi. E l'Italia, come al solito, era già partita da sola: Toscana ed Emilia Romagna hanno leggi che danno ai Comuni sopra i 50 mila abitanti il potere di limitare o vietare per zona, alcune finite davanti alla Corte Costituzionale sul riparto di competenze tra Stato e Regioni, mentre Firenze ha già la sua moratoria attiva sul centro. Bruxelles, in pratica, sta preparando l'ombrello legale per operazioni che alcune città italiane hanno già tentato a mani nude.

E intanto, il "far west" italiano

C'è un dettaglio che nel dibattito europeo continua a sfuggire: l'host italiano è forse l'operatore più tracciato del continente. Il CIN è obbligatorio da gennaio 2025, da esporre e da inserire in ogni annuncio, con multe fino a 8.000 euro. Ma prima del CIN c'erano già i codici regionali, che non sono spariti: lo affiancano, un doppio binario identificativo che altrove non esiste. Le Regioni sanno tutto, i Comuni sanno tutto, ogni immobile è mappato due volte.

Aggiungete la comunicazione degli ospiti alla Questura entro 24 ore, la cui omissione è reato e non semplice sanzione, l'incrocio tra presenze e imposta di soggiorno al centesimo, la ritenuta d'acconto che le piattaforme versano al fisco prima ancora che l'host veda il bonifico, la direttiva DAC7 che comunica ogni transazione, e le nuove soglie 2026, partita IVA dal terzo immobile e cedolare al 21, 26 per cento. Se questo è il far west, è un far west tutti vorrebero vivere.

I numeri che smontano il teorema

E qui casca tutta la narrazione. Gli affitti brevi valgono circa l'1,2 per cento del patrimonio abitativo dell'Unione. Uno virgola due. Nel frattempo, tra 2015 e 2025 i prezzi delle case nelle capitali europee sono saliti in media del 64,9 per cento e gli affitti del 21,8, con una carenza stimata di 9,6 milioni di alloggi e la necessità di costruirne oltre due milioni l'anno contro l'1,6 attuale. O quell'1,2 per cento ha poteri immobiliari sovrannaturali, capaci di muovere da solo i prezzi di un continente, oppure la crisi ha cause strutturali, offerta insufficiente, costi di costruzione, urbanistica lenta, patrimonio sfitto. Lo ha detto con garbo istituzionale anche la FIAIP: intervenire quasi solo sugli affitti brevi significa confondere una manifestazione locale del problema con le sue cause. Detto senza garbo: si cerca il capro espiatorio più fotogenico, non la soluzione.

Perché ci riguarda adesso, e cosa faremo

Torniamo al punto di partenza. Il 9 settembre non è un traguardo, è un fischio d'inizio. E il bello, o il brutto, è che la partita vera si giocherà in Italia, nei prossimi mesi, esattamente mentre la campagna elettorale entra nel vivo. Gli affitti brevi, con la loro carica simbolica, sono precisamente il tipo di tema che in campagna diventa una bandiera: facile da agitare, difficile da capire, perfetto per un titolo. Il rischio è che decisioni capaci di toccare centinaia di migliaia di piccoli proprietari vengano prese sull'onda degli slogan, senza che nessuno chieda ai partiti cosa vogliono fare per davvero.

Vita da Host, davanti a questo doppio appuntamento, nuovo quadro europeo ed elezioni politiche imminenti, non resterà a guardare. Il nostro mestiere è formare, non spaventare: mettere in fila i fatti, distinguere una proposta da una legge, un potere possibile da un divieto certo. E poi fare le domande. Per questo apriamo le porte del nostro nuovo format, HostShow, dove inviteremo personalità politiche, esperti e addetti ai lavori a confrontarsi apertamente sul futuro del settore. Non per fare tifoseria, ma per capire in che direzione vogliono andare i partiti e per dire, con dati alla mano, la nostra.

Perché una cosa resta chiara: se il settore più tracciato, tassato e controllato d'Europa non ha risolto la crisi della casa, forse il problema non era il settore. E se qualcuno vuole convincere gli elettori del contrario, che almeno venga a spiegarcelo guardandoci in faccia. La campagna è iniziata. Noi ci siamo, e cominciamo da qui.