Cedolare Secca: prima frenata in 13 anni e il rischio del boomerang sugli affitti brevi

Per oltre un decennio è stata la certezza fiscale del mercato immobiliare italiano, ma oggi, per la prima volta dalla sua introduzione nel 2011, la cedolare secca mostra un chiaro segnale di cedimento. Secondo i dati del Dipartimento delle Finanze relativi al 2025, il gettito dell'imposta sostitutiva ha registrato un calo del 2,2%, fermandosi a 4,69 miliardi di euro, con una perdita di circa 100 milioni rispetto al picco del 2024.

Dietro questa flessione c'è un mercato che sta cambiando.

Se da un lato si osserva una normalizzazione dei canoni nel settore degli affitti turistici, dall'altro i proprietari si muovono con maggiore prudenza, stipulando meno contratti agevolati e, in alcuni casi, revocando il regime. Nonostante ciò, i numeri restano imponenti: parliamo di circa 2,9 milioni di soggetti che scelgono la flat tax, tra chi applica il 21% sui contratti liberi o brevi e chi beneficia del 10% sul canone concordato.Tuttavia, il sistema è zavorrato da criticità mai risolte. Basti pensare alle incertezze sull'applicazione dell'aliquota al 10% in alcune aree, all'area grigia sugli adeguamenti ISTAT in caso di uscita dal regime o alla decisione delle Sezioni Unite della Cassazione, attesa per il 7 luglio, che dovrà chiarire una volta per tutte se la cedolare è applicabile anche quando l'inquilino è un'impresa.

Ma al di là dei nodi burocratici e interpretativi, c'è una riflessione politica ed economica fondamentale da fare sul futuro del comparto. L'introduzione dell'obbligo di partita IVA per chi gestisce oltre due alloggi in affitto breve si sta rivelando una scelta miope.

Questa misura, anziché sanare le casse dello Stato, non contribuirà ad aumentare il gettito, ma rischia di diminuirlo ancora di più. È evidente che la mossa del governo sia stata pensata per scoraggiare i proprietari, rendendo l'accesso all'affitto turistico un percorso a ostacoli. L'effetto diretto di questa complicazione burocratica sarà una valanga di chiusure di attività ricettive non imprenditoriali.

E chi spera che questi immobili confluiscano nel mercato residenziale tradizionale rimarrà deluso: data la paura totale e diffusa tra i proprietari di stipulare contratti di affitto lungo, il vero risultato di questa stretta sarà un drastico aumento delle case vuote. Un epilogo che rappresenta una sconfitta per tutti: meno entrate per l'erario, patrimoni immobiliari infruttiferi per i proprietari e nessuna soluzione reale al problema abitativo.