Airbnb aumenta le commissioni al 15,5%: cosa cambia dal 13 ottobre 2026

Il nuovo modello di commissione unica Airbnb

Il 7 luglio Airbnb ha inviato una comunicazione a tutti gli host europei con un titolo chiaro: Costi del servizio semplificati su Airbnb.

Sotto il titolo rassicurante si nasconde, in sintesi, un aumento di tassazione per gli host privati italiani mascherato da miglioramento dell'esperienza utente (che sicuramente c'è)

Come funziona oggi (fino al 12 ottobre 2025)

Partiamo dai fatti, senza fronzoli. Oggi il meccanismo funziona così:

• Tu fissi un prezzo: diciamo 100 euro a notte

• L'ospite vede 115 euro (commissione ospite 14-16%)

• Tu incassi 97 euro (commissione host ~3%)

Dal 13 ottobre 2025 — questa è la data per chi risiede nello Spazio Economico Europeo, quindi anche in Italia; per chi è fuori dallo SEE la scadenza è il 15 settembre — questo doppio binario sparisce.

Cosa cambia dal 13 ottobre: commissione unica del 15,5%

Arriva una commissione unica del 15,5%, tutta a carico dell'host. L'ospite vede esattamente il prezzo che avete fissato voi, punto.

Airbnb fa anche l'esempio, giusto per essere chiari su chi ci guadagna:

• Prima: impostavi 100€, l'ospite pagava 115€, tu incassavi 97€

• Ora: per incassare gli stessi 97€ netti, devi impostare il prezzo a 115€

• Se lasci il prezzo a 100€, incasserai solo 84,50€

L'impatto nascosto sulla ritenuta d'acconto

Fin qui, la parte che qualsiasi blog di settore vi racconterà. Ora la parte che quasi nessuno vi dirà, e che a fine anno si traduce in soldi veri, non in un fastidio contabile.

Come funziona la tassazione in cedolare secca

Per chi affitta in cedolare secca — cioè la stragrande maggioranza degli host privati italiani — la tassazione si calcola sul canone lordo, cioè sul prezzo che voi, host, avete fissato per il soggiorno.

Non sul netto che incassate dopo le commissioni OTA: sul canone. E in cedolare secca non si deduce nessun costo, nemmeno le commissioni pagate alla piattaforma. Regola vecchia, confermata da anni di prassi dell'Agenzia delle Entrate.

Il trucco contabile: base imponibile più alta, stessa tassa

Oggi, con il modello a costi divisi, il canone che dichiarate — il prezzo che avete fissato voi — è quello più basso: nell'esempio, 100 euro.

La parte che paga in più l'ospite non è mai transitata come vostro canone: è una commissione che l'ospite versa direttamente ad Airbnb, fuori dal vostro perimetro fiscale.

Dal 13 ottobre, se volete mantenere lo stesso incasso netto, dovete alzare il prezzo che impostate da 100 a 115.

Cioè: il vostro canone dichiarato — quello su cui si calcola la cedolare secca al 21%, o al 26% dal secondo immobile in poi — sale del 10% circa. Stesso identico incasso netto in tasca, ma una base imponibile più alta.

Non è un dettaglio contabile, è un aumento di tassazione reale che non passa da nessun decreto, nessuna legge di bilancio, nessun voto in Parlamento.

Passa da un'email con l'oggetto "stiamo semplificando i costi".

La commissione che prima l'ospite pagava direttamente, e che non toccava mai il vostro canone, ora la pagate voi — e la pagate anche in tasse, perché diventa parte del prezzo che dichiarate al fisco con la comunicazione alloggiati web e nel modello RLI.

Moltiplicate questo per le prenotazioni di un anno intero, e la differenza tra ritenuta d'acconto trattenuta e saldo cedolare secca smette di essere uno scherzo.

Airbnb diventa come Booking: la convergenza delle OTA

E qui arriviamo al punto strategico, quello che dovrebbe preoccupare più della singola commissione.

Guardate la sequenza degli ultimi anni:

• Airbnb ha aperto agli hotel veri e propri, con badge dedicati e ricerca integrata

• Ha introdotto sconti pensati su misura per le strutture alberghiere, per attirarle sulla piattaforma

• Ora elimina l'ultima differenza strutturale che la separava da Booking: il modello di commissione

Perché Booking.com funziona così da anni — commissione unica, tutta a carico della struttura, prezzo per l'ospite identico a quello impostato dal gestore.

Cosa significa per gli host privati

Il risultato è che due piattaforme nate per fare cose diverse — una il marketplace tra privati, l'altra la prenotazione alberghiera classica — oggi convergono verso lo stesso identico modello.

Stessa commissione, stessi hotel dentro, stessa logica di intermediazione totale.

Per l'host privato questo significa una cosa sola: meno margine, meno differenziazione, più dipendenza da un intermediario che si comporta sempre di più come un hotel-broker e sempre meno come la piattaforma nata per la casa vacanze.

La soluzione: disintermediazione, diversificazione e prenotazioni dirette

Se la direzione è questa — e i segnali ci sono tutti, uno via l'altro, da anni — l'unica risposta sensata non è lamentarsi della commissione sotto un post su Facebook.

È costruire alternative reali alla dipendenza totale da Airbnb e Booking. Disintermediazione vera, non slogan da corso di marketing.

È esattamente il motivo per cui abbiamo costruito Hostland:

• Un sito vetrina curato per il vostro alloggio con CIN in evidenza

• Un guestbook digitale per gli ospiti — tutto il percorso post-prenotazione gestito senza OTA

• Una mappa interattiva per contatto diretto, senza intermediari, senza commissioni al 15,5%

• Nessuna tassa pagata su un prezzo gonfiato per assorbire il taglio della piattaforma

Non sostituisce Airbnb da un giorno all'altro e probabilmente non lo farà mai, ma è uno strumento in più, qualcosa che può aiutare a costruire le fondamenta di un percorso che avrà bisogno di diversificazione sempre di più.

Per diversificare, una, spesso citata, è Vrbo, di proprietà di Expedia Group — quella pensata per case vacanza intere, niente stanze private, niente ostelli travestiti da studentati.

Le commissioni funzionano diversamente da Airbnb: il modello standard oggi è quello a consumo, chiamato Vrbo Flexi, con il 5% trattenuto sull'importo dell'affitto (comprese pulizie ed extra) più un 3% di elaborazione pagamento — quindi un carico complessivo intorno all'8% per prenotazione, comunque più basso del 15,5% di Airbnb.

Esisteva anche un abbonamento annuale a canone fisso (circa 500-700 dollari per annuncio) che eliminava la commissione del 5% lasciando solo il 3% di elaborazione pagamento: ma Vrbo ha smesso di venderlo a nuovi host.

Oggi puoi rinnovarlo solo se lo avevi già attivo su un annuncio esistente — per chiunque parta oggi, l'unica strada è il modello Flexi a percentuale. Sull'altro lato, l'ospite paga comunque una commissione di servizio separata, tra il 6% e il 15% del subtotale — quindi anche Vrbo mantiene un doppio binario simile al vecchio modello Airbnb, con il vantaggio che la quota host resta strutturalmente più bassa.

Il limite pratico, in Italia, è la penetrazione: Vrbo pesa molto nei mercati anglofoni e in alcune zone vacation-focused (Toscana, laghi, Costa Amalfitana), ma resta un canale secondario rispetto ad Airbnb e Booking per il grosso del mercato urbano italiano. Utile come diversificazione, non come sostituto.