La Puglia introduce nuove regole per gli affitti brevi nel 2025: limiti comunali, SCIA per gestione imprenditoriale, assicurazione obbligatoria. Con oltre 44.000 immobili registrati, la Regione segue il modello toscano per governare la crescita.
Il dibattito sugli affitti brevi continua a infiammare l'Italia, e anche la Puglia si prepara a scendere in campo con un nuovo disegno di legge mirato a regolamentare un settore in continua e rapidissima espansione.
Se sei proprietario di un immobile a uso turistico, o se semplicemente segui le dinamiche del mercato immobiliare e turistico, ecco tutto quello che devi sapere sulle nuove regole in cantiere.
I numeri parlano chiaro: nel 2025, gli immobili destinati alla locazione turistica registrati nella banca dati della Regione Puglia hanno superato quota 44.000, incidendo per il 18,7% degli arrivi e per il 17,1% delle presenze totali sul territorio.
Questa crescita, se da un lato traina l'economia, dall'altro ha contribuito a ridurre la disponibilità di alloggi residenziali, creando squilibri socio-economici nei centri urbani e nelle località più gettonate.
Per gestire questo fenomeno, la Puglia ha deciso di seguire le orme di Toscana ed Emilia-Romagna. In particolare, il modello toscano ha fatto scuola: la sua normativa, che permette ai Comuni di stabilire limiti specifici nelle aree più a rischio, è stata persino legittimata dalla sentenza n.186 del 2025 della Corte Costituzionale.
Anche l'Emilia-Romagna, a dicembre 2025, si è mossa nella stessa direzione introducendo una destinazione d'uso urbanistica specifica per le locazioni brevi.
Lo schema del nuovo disegno di legge pugliese (composto da nove articoli) darà ai Comuni ad alta densità turistica e a tutti i capoluoghi di provincia il potere di approvare regolamenti mirati per limitare e gestire le locazioni, incluse quelle esercitate in forma imprenditoriale.
Ma su quali parametri i Comuni potranno basare le loro restrizioni? Tra gli elementi di valutazione rientrano:
Il rapporto tra posti letto disponibili e popolazione residente
L'impatto degli affitti brevi sulla disponibilità di case a prezzi accessibili e sulla residenzialità
La tutela del patrimonio storico, artistico e paesaggistico
Le caratteristiche del tessuto urbano e la distribuzione delle strutture ricettive tradizionali
Di conseguenza, potranno nascere limitazioni in zone specifiche, nuove regole sul rapporto tra la superficie dell'immobile e il numero massimo di ospiti, e l'imposizione di nuovi standard qualitativi legati a igiene, accessibilità e connessione internet.
Chi è già operativo non deve allarmarsi: è previsto un regime transitorio per permettere a tutte le unità già attive di adeguarsi gradualmente ai nuovi criteri.
Accanto alle norme urbanistiche, il provvedimento introduce novità importanti sul fronte amministrativo e degli obblighi:
Scatterà l'obbligo di presentare una SCIA telematica al SUAP del Comune. Ricordiamo che l'attività si presume imprenditoriale se si destinano agli affitti brevi più di due appartamenti per periodo d'imposta, in linea con la normativa nazionale in vigore dal 1° gennaio 2026.
Sarà sufficiente una comunicazione di inizio attività, sempre tramite SUAP.
Viene introdotto l'obbligo di stipulare una polizza assicurativa per la responsabilità civile verso i clienti, calcolata in proporzione alla capacità ricettiva dell'alloggio.
Restano ovviamente confermati i classici obblighi:
Comunicazione dei flussi turistici alle autorità competenti
Registrazione degli ospiti tramite Alloggiati Web alla pubblica sicurezza
Versamento dell'imposta di soggiorno
Esposizione del CIN (Codice Identificativo Nazionale)
Inoltre, i Comuni creeranno elenchi ufficiali delle attività e avranno il potere di effettuare sopralluoghi per verificare i requisiti.
L'obiettivo della Regione Puglia non è certo quello di bloccare o penalizzare il turismo, ma di fornire ai Comuni gli strumenti necessari per intervenire dove l'eccesso di affitti brevi rischia di danneggiare la qualità urbana e la vita dei residenti.
In poche parole: governare la crescita, non subirla.
Ora resta da capire quale sarà l'iter definitivo della legge e, soprattutto, come le singole amministrazioni locali sceglieranno di usare questi nuovi poteri.
Sarà proprio nelle singole città che si giocherà la partita più difficile: trovare il giusto equilibrio tra lo sviluppo turistico, il sacrosanto diritto all'abitare e la sostenibilità dei nostri centri urbani.
La Puglia introduce nel 2025 nuove regole per affitti brevi: SCIA obbligatoria per gestione imprenditoriale (oltre 2 appartamenti), assicurazione RC clienti, limiti comunali in zone ad alta densità turistica. Regime transitorio previsto per chi è già operativo.
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