Affitti 2026: mentre la politica attacca il 2% turistico, il 32% va in transitorio

La caccia al capro espiatorio turistico (che pesa il 2%)

C'è una certa comicità involontaria nel modo in cui la politica italiana discute di affitti. Da anni il bersaglio preferito è l'affitto breve turistico, quello che secondo i dati ufficiali pesa meno del 2% dello stock abitativo nazionale.

Un fenomeno minuscolo, eppure trasformato in capro espiatorio universale per ogni città che non trova case a prezzi accessibili. Nel frattempo, mentre i politicanti affilano proposte di legge contro gli host, il vero terremoto si consumava altrove, silenzioso, statistico, incontrovertibile.

I numeri che nessuno vuole vedere: +1.900% di annunci transitori in 10 anni

L'Ufficio Studi di idealista ha appena ricostruito dieci anni di mercato degli affitti italiani, dal 2016 al 2026, ed è la fotografia più chiara di come si stia riscrivendo il settore mentre la classe politica guarda dalla parte sbagliata.

La quota di annunci in locazione transitoria – contratti da uno a diciotto mesi, non turistici, badate bene – è passata dall'1,6% al 31,4% dello stock complessivo in affitto.

In un decennio, un'inserzione su tre è diventata transitoria. Nello stesso periodo, l'offerta di locazione di lungo termine, quella classica, quella dei contratti 4+4 o 3+2, si è ridotta del 34,8%.

Le case non sono svanite: si sono solo spostate

Fermiamoci un attimo su questo numero, perché merita di essere riletto due volte.

Non stiamo parlando di case svanite nel nulla o requisite dal turismo mordi e fuggi. Stiamo parlando di proprietari che, contratto dopo contratto, hanno smesso di offrire stabilità e hanno scelto la flessibilità.

Lo stock totale delle abitazioni in affitto, sommando lungo termine e transitorio, è rimasto sostanzialmente stabile, ridotto di appena il 2,3%. Il mercato non ha perso case. Le ha semplicemente spostate.

Il transitorio non è turistico: ecco perché Airbnb non c'entra

E qui arriva la parte che i sostenitori della linea dura contro gli affitti brevi turistici dovrebbero leggere con attenzione, magari due volte, magari sottolineando.

Questo spostamento di massa verso contratti brevi e flessibili avviene escludendo volutamente il segmento turistico. Lo studio lo dice esplicitamente: la locazione transitoria turistica è stata tenuta fuori dall'analisi perché troppo eterogenea.

Quindi la fuga dai contratti lunghi non è colpa delle OTA, non è colpa degli host che affittano ai turisti per due notti, è un fenomeno strutturale che riguarda l'intero mercato della locazione ordinaria.

I proprietari italiani, semplicemente, non vogliono più legarsi per quattro anni a un inquilino. Preferiscono contratti brevi, rinnovabili, con più margine di manovra.

Il canone transitorio rende il 50% in più: ecco il vero motivo

Perché lo fanno? Basta guardare i canoni.

• Canone transitorio medio: 21,6 €/mq al mese

• Canone lungo termine medio: 14,5 €/mq al mese

• Differenziale: +48,9% per il transitorio

Dieci anni fa il divario era molto più contenuto: 9,9 € contro 8,8 €. In un decennio il differenziale è quasi triplicato.

Tradotto in linguaggio semplice: il proprietario oggi guadagna quasi il 50% in più scegliendo la strada breve invece di quella lunga, e in cambio si prende meno rischi, meno morosità, meno tribunali, meno anni di attesa per uno sfratto.

La narrazione politica è una scorciatoia sbagliata

Ecco perché la narrazione politica sugli affitti brevi turistici come causa della crisi abitativa è, con tutto il rispetto per chi la propone, una scorciatoia intellettuale comoda quanto sbagliata.

Il problema non è il turista che affitta un bilocale per il weekend. Il problema è un sistema normativo che ha reso il contratto 4+4 talmente rischioso e talmente poco remunerativo da spingere anche il proprietario più tranquillo verso soluzioni più brevi e più tutelate.

I contratti transitori non risolvono il problema abitativo

E indovinate cosa NON fanno questi contratti transitori non turistici?

• Non portano residenti stabili

• Non portano famiglie che si radicano in un quartiere

• Non abbassano i canoni (anzi, li alzano del 48,9%)

• Non aumentano la capacità delle giovani coppie di costruirsi una famiglia in affitto a lungo termine

Quel segmento di mercato si sta letteralmente prosciugando sotto i loro occhi.

Il vero problema? Burocrazia, sfratti e incertezza normativa

Chi continua a puntare il dito contro il quasi 2% del mercato turistico, magari strizzando l'occhio a chi rappresenta gli interessi alberghieri, dovrebbe fare i conti con questo 34,8% di case sottratte al lungo termine per ragioni che non hanno nulla a che fare con il turismo.

È la burocrazia degli sfratti, è l'incertezza normativa, è la sensazione diffusa tra i proprietari che firmare per quattro anni significhi consegnare le chiavi di casa propria e sperare di rivederle intatte.

Non è questione di cedolare secca, non è questione di CIN o registrazioni su alloggiati web. È questione di fiducia nel sistema, che si è erosa contratto dopo contratto.

La domanda che dovrebbe tenere sveglia la politica

Come dice giustamente il responsabile dell'ufficio studi di idealista, il dato non racconta una contrazione dell'offerta, ma una sua trasformazione.

Un mercato che un tempo era orientato alla lunga permanenza oggi offre, per un'inserzione su tre, soluzioni più brevi e flessibili.

E la domanda che dovrebbe tenere sveglia la politica, molto più di qualsiasi crociata contro gli affitti brevi turistici, è questa: se anche togliendo di mezzo tutto il turismo il mercato scappa comunque dai contratti lunghi, forse il problema non è mai stato dove ce lo hanno raccontato.