Lo studio della Luiss presentato al Parlamento europeo boccia l'Affordable Housing Act: gli affitti brevi valgono l'1,2% delle case, i blocchi non abbassano gli affitti e rischiano di colpire fino a 612 mila piccole imprese del turismo.
Bruxelles ha trovato la chiave per la crisi della casa. Peccato che apra la porta sbagliata. Sul fronte affitti brevi UE, con l'Affordable Housing Act Bruxelles prepara regole che permettono ai Comuni di limitare le case per turisti, ma non li obbligano a costruirne una sola per chi ci deve vivere. A dirlo non è un'associazione di host arrabbiati: è uno studio del Policy Institute della Luiss School of Government, coordinato da Luciano Monti e presentato il 10 novembre al Parlamento europeo nel convegno "La casa al centro dell'Europa", organizzato con Confedilizia.
La proposta della Commissione individua le zone in tensione abitativa con un solo numero, il rapporto tra prezzo delle case e reddito. Secondo l'articolo 6, un'area entra nel radar se il prezzo medio di un'abitazione vale almeno 8 anni di reddito disponibile pro capite ed è cresciuto negli ultimi dieci anni. Sopra quota 10, la crescita non serve nemmeno più: basta il numero.
Lo studio Luiss smonta l'indicatore pezzo per pezzo. Misura solo quanto costa comprare, ignora l'affitto, il peso delle spese per la casa sui redditi e il costo dei mutui. Due territori con lo stesso valore possono essere molto diversi. In più i prezzi sono calcolati a livello provinciale e i redditi a livello regionale: nelle grandi città, dove si guadagna più della media regionale, la tensione rischia di essere gonfiata. Un termometro che segna la febbre anche quando il paziente è solo uscito dalla sauna.
C'è poi un dettaglio che fa sorridere. Nelle prime versioni della proposta, le restrizioni erano legate a un impegno sulla nuova offerta di case. La Commissione quel legame lo ha tolto, lasciando la costruzione a una semplice raccomandazione. Eppure il suo stesso Comitato per il controllo normativo, nel primo parere negativo del 3 giugno 2026, aveva segnalato prove limitate sull'efficacia delle misure che agiscono sulla domanda.
Qui arrivano i numeri, quelli che di solito mancano nei comunicati. Secondo la sintesi dello studio, gli affitti brevi riguardano l'1,2% degli alloggi disponibili in Europa, mentre circa il 20% del patrimonio abitativo resta inutilizzato. Riportati a case occupate tutto l'anno, valgono circa un milione di abitazioni: meno del 15% dei 7,14 milioni di case che, secondo le stime citate dagli autori, mancheranno in Europa nel 2035.
Anche nelle capitali più esposte, Roma, Berlino, Parigi, Madrid e Amsterdam, le case intere attive sulle piattaforme non superano il 2,6% dello stock. Le notti prenotate tramite piattaforma sono quasi raddoppiate rispetto al 2019, è vero. Ma il turismo cresce, le case no.
E soprattutto: togliere una casa agli affitti brevi non significa darla a una famiglia. A Berlino, ricorda lo studio, ogni abitazione sottratta alle locazioni turistiche ne ha riportate in affitto lungo tra 0,2 e 0,4. Il proprietario può venderla, usarla, lasciarla vuota. La politica immagina una porta girevole, il mercato risponde con una finestra.
Il conto, invece, è molto concreto. Applicando i dati Eurostat, lo studio stima che le piccole e medie imprese del turismo esposte a restrizioni locali sarebbero tra 510 mila e 612 mila, con un numero di addetti che va da circa 766 mila a oltre 3 milioni, a seconda delle ipotesi. La valutazione d'impatto della Commissione considera questi effetti neutri o misti. Gli autori la definiscono una conclusione che lascia perplessi.
Per l'Italia, lo studio richiama le stime di Nomisma commissionate da Airbnb: 7,9 miliardi di euro di valore della produzione nel 2023 e 54.426 unità di lavoro attivate. Dentro quei numeri ci sono le imprese di pulizia, i manutentori, le lavanderie, i bar sotto casa. E ci sono soprattutto i piccoli proprietari che con un appartamento arrotondano uno stipendio o una pensione.
Lo studio raccoglie le esperienze delle città che i divieti li hanno già provati. A Barcellona, tra il 2014 e il 2024, gli affitti sono passati da 688 a 1.166 euro al mese, più 70%, e i prezzi di vendita sono saliti del 60%. A Lisbona i prezzi sono scesi fino al 20% in alcune zone, mentre le tariffe degli hotel sono cresciute del 30% tra il 2022 e il 2024. Ad Amsterdam gli affitti sono aumentati anche se gli affitti brevi si sono più che dimezzati.
E poi Firenze, che conosciamo bene. Dopo il regolamento del 31 maggio 2025 che ha bloccato le nuove autorizzazioni nel centro storico, la pressione si è spostata nei quartieri vicini, e il 4 giugno 2026 il blocco è stato esteso. Le compravendite sono passate da circa più 4% nel primo semestre 2025 a meno 8,3% nel primo semestre 2026. Gli affitti continuano a salire, con una previsione di Immobiliare.it di un più 6,6% nel primo semestre 2027. Nelle stesse ore, a Firenze, al convegno Urbanpromo si scopriva che le case tolte agli Airbnb finiscono nei contratti transitori. I vasi comunicanti non conoscono confini nazionali.
La ricetta della Luiss è semplice da dire e difficile da fare: spostare il baricentro dall'offerta vietata all'offerta costruita. Ogni volta che un'area viene dichiarata in tensione, dovrebbe partire un programma di alloggi accessibili. L'edilizia accessibile andrebbe estesa ai redditi intermedi, quelli troppo ricchi per la casa popolare e troppo poveri per il mercato. All'indicatore unico andrebbero affiancati indicatori separati per compravendite e affitti, con il costo dei mutui. E l'Europa dovrebbe valutare un trattamento favorevole degli investimenti pubblici in case accessibili nelle regole di bilancio, come già fatto per la difesa.
Il messaggio è chiaro. Per comprare cannoni si trovano le deroghe, per costruire case si trovano i divieti.
Il testo è ancora in negoziazione tra Parlamento, Consiglio e Commissione. Per chi affitta una casa ai turisti la partita è doppia: difendere il proprio lavoro e, insieme, chiedere che la crisi della casa venga affrontata davvero. Perché se tra dieci anni mancheranno sette milioni di alloggi, la domanda non è quanti affitti brevi chiuderemo. È quante case avremo costruito, e chi avrà avuto il coraggio di farlo.
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