Il Comune di Napoli prepara la prima variante urbanistica italiana sugli affitti brevi: regola 70/30 nei condomini del centro storico. Ecco cosa devono sapere gli host e come cambierà il mercato delle locazioni turistiche.
Il Comune di Napoli si prepara a introdurre una variante urbanistica rivoluzionaria per regolamentare l'espansione degli affitti brevi, concentrandosi sul centro storico. Si tratta della prima manovra di questo tipo in Italia, pensata per intervenire sulla composizione abitativa dei singoli condomini.
L'obiettivo? Evitare che interi palazzi si trasformino in strutture ricettive informali, tutelando il diritto all'abitazione dei residenti.
Il cuore del provvedimento è il cosiddetto "meccanismo 70/30" per gli edifici situati all'interno del perimetro Unesco. Ecco i dettagli:
Soglia massima per il turismo: Non più del 30% della superficie commerciale di un singolo edificio potrà essere destinata alla locazione turistica.
Quota residenziale obbligatoria: Almeno il 70% della superficie di ogni condominio dovrà essere mantenuta per abitazioni stabili.
Cambio di destinazione d'uso: Oltre al CIN (Codice Identificativo Nazionale), i proprietari dovranno avviare una pratica per modificare la destinazione d'uso dell'immobile, facendolo passare alla categoria A/2 (abitazioni per uso turistico).
L'applicazione concreta di questi vincoli sarà dettagliata attraverso un apposito regolamento attuativo.
La decisione della giunta — che attende l'approvazione del Consiglio comunale — nasce da dati inequivocabili: tra il 2016 e il 2024 gli annunci Airbnb in città sono cresciuti del 735%.
Questo boom ha generato effetti positivi, come la riqualificazione di alcune aree e l'incremento dei valori immobiliari. Ma ha anche aumentato la pressione abitativa nel centro storico, con conseguente espulsione dei residenti.
Secondo il vicesindaco e assessore all'Urbanistica, Laura Lieto, la finalità non è bloccare il turismo, ma "governarlo". Gli obiettivi dichiarati sono:
Evitare l'espulsione dei residenti dal centro
Tutelare la mixité sociale
Incentivare lo spostamento della domanda di affitti brevi verso quartieri periferici o meno saturi
La manovra ha suscitato reazioni contrastate, soprattutto tra gli host e i property manager professionali.
Aigab (Associazione Italiana Gestori Affitti Brevi), attraverso il delegato su Napoli Mario Morra, ha mosso due critiche principali:
Dati obsoleti: La variante si baserebbe su dati del 2024, ormai superati dall'evoluzione del mercato.
Illogicità normativa: Applicare quote urbanistiche (70/30) "condominio per condominio" sarebbe una costruzione priva di senso dal punto di vista della pianificazione cittadina.
Resta da vedere se il Consiglio comunale approverà il provvedimento così com'è o se interverrà con modifiche sostanziali.
Se la variante venisse approvata, gli host napoletani nel centro storico dovranno:
Verificare la percentuale di superfici destinate ad affitti turistici nel proprio condominio
Richiedere il cambio di destinazione d'uso da residenziale ad A/2
Adeguarsi ai nuovi vincoli entro le scadenze previste dal regolamento attuativo
Chi supera la soglia del 30% nel proprio edificio potrebbe trovarsi a dover cessare l'attività o convertire l'immobile a uso residenziale tradizionale, con impatti significativi sulla cedolare secca e sulle strategie di gestione.
Napoli introduce il limite 70/30 per affitti brevi nel centro storico: max 30% di superficie condominiale per locazioni turistiche, min 70% residenziale. Obbligo di cambio destinazione d'uso in A/2 oltre al CIN. Prima manovra urbanistica italiana di questo tipo.
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